Le 6 novembre 2006, Mme [F] [K] a contracté un prêt immobilier de 118.300 euros auprès du CREDIT MARITIME MUTUEL, aujourd’hui BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE. En novembre 2021, souhaitant vendre son bien, elle a rencontré des difficultés pour obtenir des informations sur le solde du prêt. Après avoir remboursé le prêt en juillet 2022, elle a assigné la banque en février 2023 pour divers manquements. Le tribunal a examiné ses demandes, mais a débouté Mme [K] de toutes ses prétentions, considérant que la banque n’avait commis aucun manquement. La banque a été condamnée à verser 1.000 euros à Mme [K].. Consulter la source documentaire.

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Sur la demande de paiement de la somme de 1.216,78 euros en restitution de l’indemnité de résiliation anticipée

L’emprunteur soutient avoir demandé à la banque une copie du prêt immobilier, que la copie qui lui aurait été adressée le 28 février 2022, mentionnant des pénalités de remboursement anticipé de 3%, ne serait pas signée et comporterait des ratures.

Il affirme que la copie du contrat de prêt signée par la requérante sans ratures mentionnerait des pénalités de remboursement anticipées limitées à 1%.

Ainsi, il existerait un manquement à l’ancien article 1147 du Code civil, car étant profane, il aurait été mis dans l’impossibilité d’avoir une information claire et précise d’un professionnel vis-à-vis d’un consommateur sur les frais engendrés par l’offre de prêt.

La banque indique que lors des démarches pour la mise en place du prêt, l’emprunteur aurait mandaté un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

Un premier projet d’offre de prêt a été émis avant qu’elle dispose de tous les éléments d’informations permettant de finaliser l’offre de prêt, dont les conditions générales prévoient des pénalités de remboursement anticipé de 3% des sommes restant dues.

Cependant, cette clause aurait fait l’objet d’une négociation et dans l’offre de prêt signée par l’emprunteur, ces pénalités auraient été ramenées à 1%.

Dans le décompte du prêt n°03508777 et le décompte de remboursement anticipé du dit prêt adressé par la banque au commissaire de justice mandaté par l’emprunteur, les pénalités de remboursement anticipées seraient bien de 1%.

Le Tribunal constate que le fondement juridique de cette demande présente un caractère contradictoire car le tribunal est saisi au dispositif par une “restitution” laquelle notion implique un indu tel que visé à l’article 1302 du Code civil ; alors que son motif invoque quant à lui une indemnisation aux titres de “fautes répétées” et d’absence de respect de l’obligation de loyauté, soit la responsabilité contractuelle ; fondements exclusifs l’un de l’autre.

En effet, en droit selon l’article 1302 sus-visé :

“Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution (…)”

Alors que selon l’article 1104 du même code :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Et selon l’article 1353 du même code :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Or, en l’espèce, la somme de 1.216,78 euros perçue par la banque correspond effectivement à l’indemnité de résiliation anticipée sur la base contractuelle de 1%, de sorte qu’aucun indu n’est ici caractérisé.

En outre, aucune faute ne peut être retenue au titre de la méprise de la banque entre les deux offres : le projet initial et celui régularisé.

L’emprunteur sera débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que la banque ne l’aurait pas permis de saisir le médiateur bancaire

L’emprunteur affirme que la banque lui aurait communiqué l’adresse du site internet du médiateur bancaire, lequel lien aurait dysfonctionné, tournant à vide, ne lui permettant pas de communiquer ses demandes et lui faisant perdre une chance d’obtenir un résultat plus vite.

La banque soutient que l’emprunteur ne justifierait aucunement de l’impossibilité de saisir un médiateur à partir du site internet et ses affirmations ne seraient corroborées par aucun élément probant sur ce point.

Elle affirme n’avoir observé aucun dysfonctionnement de son site internet pour contacter le médiateur et qu’elle n’aurait pas reçu d’autres réclamations pour impossibilité de saisir le médiateur à partir des liens disponibles sur son site internet.

Elle indique avoir, par courrier du 15 décembre 2022, communiqué à l’emprunteur les coordonnées postales de la médiation.

En droit, l’article 1103 du code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Alors que selon l’article 1231-1 du même code :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Etant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur selon l’article 1353 déjà cité,

Or, en l’espèce, la supposée impossibilité de se connecter au site du médiateur n’est pas démontrée par le demandeur, laquelle impossibilité de connexion ne ressort que de ses seules allégations.

Aucun manquement n’est imputable à la Banque sur ce point.

L’emprunteur sera également débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 4.170,78 euros au titre de supposés prélèvements indus des 9 dernières échéances (d’intérêts) du prêt immobilier

L’emprunteur prétend que la première demande de décompte aurait été formulée le 4 novembre 2021, que la banque lui aurait adressé un décompte erroné (portant faussement une indemnité d’anticipation de 3%), que les échéances au titre des intérêts auraient été prélevées jusqu’au 9 août 2022 et qu’il n’aurait pas exposé cette somme si la Banque avait fait preuve de plus de diligences.

Par ce motif, il a effectué un virement de 119.600€, en soustrayant les 9 échéances du prêt qu’il dit avoir payé en raison d’une incompétence de la banque.

Ayant été obligé de verser le complément pour obtenir la mainlevée de la banque, il exige le remboursement de cette somme.

La banque fait valoir qu’il s’agissait d’un prêt in fine avec un remboursement du capital en une seule fois à la date de la dernière échéance, que par mail du 25 novembre 2021, la banque aurait transmis à l’emprunteur le décompte des sommes dues ainsi que le RIB pour solder le prêt, qu’il disposait donc dès le 25 novembre 2021, de tous les éléments nécessaires pour procéder au remboursement anticipé du prêt.

Que cependant l’emprunteur aurait contesté les décomptes et les tableaux d’amortissement, puis dit qu’il allait procéder à un remboursement anticipé de 110.000 euros, ce qui n’aurait pas permis de solder le prêt, pour in fine procéder à un virement de 119 600 euros, en soustrayant unilatéralement 9 échéances du prêt qu’elle estimait ne pas devoir, laquelle somme ne correspondrait pas au montant du décompte du remboursement anticipé et ce versement n’aurait pas permis de solder le prêt litigieux.

La banque aurait communiqué au commissaire de justice mandaté par l’emprunteur le décompte du prêt n°03508777 et un décompte de remboursement anticipé du dit prêt qui prend en compte le versement de la somme de 119 600 euros.

En droit, les contrats ont force de loi entre les parties en application de l’article 1103 déjà cité.

En l’espèce, les intérêts prélevés par la banque sont la nécessaire contrepartie de la mise à disposition des fonds prêtés par la banque, seul le rachat définitif et complet du crédit pouvait valablement y mettre fin.

Or, le rachat partiel (pour 119.000€) n’est intervenu qu’en juillet 2022, le versement du solde en août 2022, c’est donc à bon droit que les neuf dernières mensualités d’intérêts ont été prélevés par la banque.

L’emprunteur sera également débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 4.952,50 euros au titre de la franchise du prêt immobilier

L’emprunteur soutient que cette créance facturée, perçue par la banque en lien avec la franchise (de paiement d’intérêts) de 12 mois n’est pas stipulée au contrat de prêt de sorte que la banque ne pourrait pas s’en prévaloir.

La banque prétend que cette franchise est prévue dans les conditions particulières du contrat de prêt signée par l’emprunteur, ainsi que dans le tableau d’amortissement du dit prêt.

En droit, l’article 768 du Code de procédure civile dispose notamment que :

« Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Or, en l’espèce, aucune demande de condamnation à la somme correspondant à une supposée “franchise indûment perçue” ne figure au dispositif des conclusions de la demanderesse, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y statuer en application de l’article sus-visé.

De surcroît, l’existence d’une franchise de 12 mois est ici constante, et les intérêts exigés et perçus par la banque doivent reposer sur un fondement juridique : soit la loi, soit les conditions générales ou particulières du contrat de prêt.

En l’espèce, il résulte de l’analyse du contrat de prêt signé par l’emprunteur que les conditions particulières font état d’un prêt de 118.000€, qui à l’issue de la période de la franchise totale de 12 mois, portait alors le capital restant dû à la somme de 123.434,20€ ; la différence entre ces deux sommes représentant le coût de la franchise totale de 12 mois, à l’évidence calculée sur la base de l’intérêt conventionnel du contrat de prêt.

De plus, dans son courrier recommandé de réclamation adressé à la banque, l’emprunteur, tout en affirmant son désaccord sur le montant de l’indemnité de remboursement anticipé, reconnaissait à la suite d’un entretien téléphonique avec une salariée de la banque, que :

“elle a pu m’expliquer le détail du décompte effectué et nous sommes effectivement tombées d’accord sur certain nombre de points : capital restant dû 116.7725,09€, montant de la franchise 4.952,50€”.

C’est donc avec une certaine mauvaise foi que ses conclusions affirment aujourd’hui le contraire.

L’emprunteur sera également débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’un prétendu manquement de la banque à son obligation d’information

L’emprunteur prétend, au visa des articles 1112-1 et 1231-1 du code civil, que la banque aurait manqué à son obligation d’information en ce que la banque aurait tardé à lui envoyer des décomptes tout en lui envoyant à plusieurs reprises des informations erronées.

Il invoque quatre fautes pour des faits liés au comportement de la banque en réponse à ses demandes en vue de rembourser le prêt.

La banque soutient qu’elle a communiqué les décomptes sollicités par l’emprunteur sous les délais requis, de sorte qu’aucun manquement ne lui serait imputable.

Elle souligne que dans sa demande en date du 4 novembre 2021, l’emprunteur n’aurait pas sollicité la communication du contrat de prêt mais uniquement le montant du solde du prêt.

En outre, l’emprunteur ne justifierait d’aucun grief et d’aucun préjudice au titre du prétendu manquement sur ce point ; alors que la demande indemnitaire de 5.000 euros ne serait pas fondée ni en son principe, ni en son quantum.

En droit, l’article 1112-1 du Code civil invoqué en demande porte sur l’obligation d’information pré-contractuelle, soit dans le but de protéger le consentement de l’autre partie.

Or en l’espèce, le défaut d’information invoqué par l’emprunteur est post conclusion du contrat, voire même juste avant la résiliation, il n’est donc pas applicable aux reproches fait à la banque.

Le Tribunal retient qu’aucun manquement à l’obligation d’information n’est caractérisé, aucune indemnisation ne saurait donc être accordée sur cette base.

L’emprunteur sera également débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 1.189,43 euros au titre de divers frais exposés

L’emprunteur estime que l’attitude fautive de la banque dans le traitement de sa demande de remboursement anticipé du prêt immobilier aurait entraîné des frais qui devraient lui être remboursés par la banque :

– 14,90 euros au titre des frais de recommandé,
– 33 euros au titre des frais de désarchivage,
– 89 euros au titre des frais de copropriété,
– 118,33 euros au titre de la taxe foncière,
– 467,20 euros au titre des frais d’huissier,
– 500 euros au titre des frais de mainlevée d’hypothèque.

La banque conteste chacun de ces postes de préjudice.

Les parties étaient liées par un contrat de prêt immobilier, les faits invoqués à l’appui de ces demandes sont en lien avec l’exécution de ce contrat.

En droit, selon l’article 1231-1 déjà cité :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Or, en l’espèce, pour chacun de ces postes de demande d’indemnisation, il n’est justifié aucun manquement contractuel :

– Les frais de recommandé ainsi que les frais d’huissier seront, le cas échéant, inclus dans l’indemnité prévue à l’article 700.
– Les frais de désarchivage, sont justifiés tant par la facturation prévue aux conditions générales de la banque que par l’effectivité de la remise d’un exemplaire signé.
– Les frais de copropriété et la taxe foncière, sont liés à la seule qualité de propriétaire de l’emprunteur et il n’est pas établi qu’un décalage significatif (de plusieurs mois) soit intervenu dans la vente du bien financé et que la banque en ait été la cause ; alors qu’en outre le prêt pouvait être remboursé à tout moment, sans lien direct avec la vente du bien financé par ce prêt.
– Les frais de mainlevée d’hypothèque incombent à l’emprunteur qui y a seul intérêt.

L’emprunteur sera également débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 4.400,76 euros au titre du remboursement des échéances de l’assurance Décès/PTIA

L’emprunteur prétend que – dans la mesure où la banque ne démontrerait pas que sa demande d’adhésion à l’assurance groupe ait fait l’objet d’une admission effective par l’assureur – elle n’aurait pas été couverte par le contrat groupe d’assurance Décès/PTIA.

Ce qui entraînerait pour la banque l’obligation de lui restituer les cotisations d’assurance indûment prélevées en même temps que les intérêts du prêt, soit 186 échéances de 23.66 euros = 4.400.76 euros ; alors que cette demande ne pourrait supporter la prescription quinquennale invoquée par la banque.

Sans répondre à la demande de production d’une pièce attestant de l’admission de l’emprunteur au bénéfice de la garantie accordée par GENERALI au titre de l’assurance groupe emprunteurs, la banque fait valoir que l’emprunteur a signé un bulletin d’adhésion à la convention d’assurance groupe GENERALI pour garantir les risques de Décès/PTIA en couverture du prêt n°06526290 souscrit auprès du CREDIT MARITIME MUTUEL.

En outre, elle indique que dans le tableau d’amortissement du contrat de prêt figurerait l’échéance mensuelle de 23,66 euros au titre de l’assurance Décès/PTIA.

Selon la banque, il en résulterait que l’emprunteur a bien souscrit une assurance pour garantir les risques de Décès/PTIA en couverture du prêt et qu’elle a payé les échéances au titre de contrat d’assurance, de sorte que sa demande ne serait pas fondée.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, l’emprunteur – pour justifier de sa demande de restitution de cotisations d’assurance supposément indues – affirme que son admission au contrat groupe n’aurait pas été actée et régularisée par l’assureur.

Or, en l’espèce, l’emprunteur ne rapporte pas la preuve de ce que, en fait, sa demande d’admission ait été refusée par l’assureur ; alors que, ensemble : sa demande d’adhésion au contrat groupe d’assurance et l’inclusion du montant du coût de cette garantie dans les mensualités du prêt et leurs paiement effectifs constituent une présomption d’existence de cette garantie souscrite auprès de l’assureur.

De surcroît, à supposer même que son admission n’ait pas été actée par l’assureur (soit que sa demande n’ait pas été transmise à l’assureur, soit qu’elle ait été refusée par ce dernier) dans ce cas, en prélevant et en conservant pour son seul bénéfice le montant des cotisations d’assurance, la banque se serait alors comportée comme le débiteur de la garantie Décès/PTIA, ce en lieu et place de GENERALI.

De sorte que la restitution des dites cotisations n’est pas fondée puisque correspondant à la contrepartie de cette garantie (prise en charge du capital restant dû en cas de survenance du décès de l’emprunteur ou d’invalidité) ; que celle-ci ait été effectivement assurée par l’assureur ou bien encore sous la responsabilité de la banque.

L’emprunteur sera également débouté de cette demande.

Sur la demande de paiement de la somme de 83.034,12 euros au titre du remboursement des intérêts contractuels

L’emprunteur se fonde sur le même postulat que précédemment, à savoir l’absence du contrat d’assurance emprunteur et du caractère indu des cotisations d’assurance prélevées, pour prétendre que cela aurait pour conséquence mathématique de rendre erroné le taux effectif global (TEG) indiqué à la souscription du contrat de prêt ; au mépris des dispositions protectrices du code de la consommation ; lesquelles sanctionnent ce manquement par la déchéance du prêteur de son droit aux intérêts contractuels, seul l’intérêt au taux légal pouvant alors s’appliquer ; sans toutefois réduire sa demande indemnitaire du montant de ceux-ci, le montant demandé correspondant à l’ensemble des intérêts prélevés, soit 186 mensualités de 446.42 euros = 83.034.12 euros.

Subsidiairement, si l’absence de l’assurance n’était pas retenue, l’emprunteur prétend alors qu’il résulterait de l’article L141-4 du code des assurances l’obligation de remise par le souscripteur (ici la banque) d’une notice définissant les garanties du contrat groupe, alors que sa signature sur la demande d’adhésion ne suffirait pas à démontrer que cette notice lui a bien été remise, que ce manquement entraînerait également la déchéance des intérêts conventionnels.

La banque prétend qu’en matière de contestation de TEG pour des emprunts non professionnels, que le point de départ de la prescription quinquennale serait selon la jurisprudence la date de la convention lorsque l’examen de sa teneur permet de constater l’erreur, ou la date de révélation de celle-ci ; alors que l’emprunteur avait connaissance du taux indiqué dès son acceptation de son offre de prêt.

En outre, elle persiste à dire valable l’assurance groupe, qu’il appartiendrait à l’emprunteur de démontrer l’erreur de calcul et non pas comme le ferait le demandeur par simple affirmation, car l’action en justice en présence d’un TEG erroné ne serait envisageable que lorsque la différence entre le TEG mentionné et celui qui aurait dû l’être serait supérieure ou égale à une décimale ; alors que de surcroît, l’emprunteur ne subirait un préjudice que dans l’hypothèse où le TEG recalculé serait supérieur au TEG mentionné sur le contrat de prêt et qu’au cas présent le TEG recalculé sans intégrer le coût de l’assurance Décès/PTIA serait inférieur au TEG mentionné sur l’offre de prêt immobilier.

Sur la preuve de la remise de la notice, la banque fait valoir que l’emprunteur aurait signé son acceptation de l’offre de prêt sous les mentions d’avoir pris connaissance : « de la notice relative à l’adhésion au contrat d’assurance collective et reconnaître rester en possession d’un exemplaire de ces documents” et que “l’offre a été remise en mains propres ».

En droit selon l’article L311-33 (en vigueur du 27 juillet 1993 au 01 mai 2011) :

“Le prêteur qui accorde un crédit sans saisir l’emprunteur d’une offre préalable satisfaisant aux conditions fixées par les articles L. 311-8 à L. 311-13 est déchu du droit aux intérêts et l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu. Les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d’intérêts au taux légal à compter du jour de leur versement, seront restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû.”

Toutefois – en refusant de sanctionner le caractère erroné du taux effectif global par la substitution du taux de l’intérêt légal au taux d’intérêt contractuel, alors que les emprunteurs arguaient d’un taux effectif global inférieur à celui qui était stipulé, de sorte que l’erreur alléguée ne venait pas à leur détriment –