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L’Essentiel : Monsieur [V] [H], propriétaire de deux lots dans l’immeuble LES OMBELLES à Nancy, a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour des charges impayées s’élevant à 18 447,79 euros. Malgré une mise en demeure en novembre 2023, il n’a pas réglé ses dettes depuis 2013. Lors de l’audience du 24 septembre 2024, le tribunal a soulevé la question de la prescription quinquennale, mais a constaté que le syndicat avait approuvé les comptes. En l’absence de Monsieur [V] [H], le tribunal a condamné ce dernier à payer les arriérés, ainsi que des dépens et 1 000 euros au titre de l’article 700.
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Contexte de l’affaireMonsieur [V] [H] est propriétaire de deux lots dans l’immeuble LES OMBELLES à Nancy, comprenant un appartement et un local de débarras. Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété. Assignation par le syndicat des copropriétairesLe 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a assigné Monsieur [V] [H] devant le tribunal judiciaire de Nancy. Il réclame le paiement de 18 447,79 euros pour charges de copropriété impayées, ainsi qu’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Arguments du syndicat des copropriétairesLe syndicat soutient que Monsieur [V] [H] n’a pas réglé ses charges depuis 2013, malgré une mise en demeure en date du 2 novembre 2023. Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation de Monsieur [V] [H] aux dépens. Questions de prescriptionLors de l’audience du 24 septembre 2024, le tribunal a soulevé la question de la prescription quinquennale, car le décompte des sommes dues indiquait un solde négatif au 13 juin 2019. Le syndicat a fait valoir que le juge ne peut pas soulever d’office la prescription. Absence de Monsieur [V] [H]Monsieur [V] [H] n’a pas comparu ni été représenté à l’audience, ce qui a conduit le tribunal à statuer sur le fond de l’affaire. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires avait approuvé les comptes et les budgets, et que la mise en demeure n’avait pas été suivie de paiement. Il a donc condamné Monsieur [V] [H] à verser 18 447,79 euros pour les arriérés de charges, avec intérêts, et a ordonné la capitalisation des intérêts pour une année. Condamnations accessoiresMonsieur [V] [H] a également été condamné aux dépens de l’instance et à verser 1 000 euros au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations de paiement des charges de copropriété ?Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire est tenu de verser les provisions dues à la date d’exigibilité. En cas de non-paiement, après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement des charges impayées dès lors que les conditions de mise en demeure sont remplies. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit vérifier l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des budgets et des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire. Il peut alors condamner ce dernier au paiement des sommes exigibles, y compris les cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la même loi. Quelle est la durée de la prescription pour les actions en recouvrement des charges de copropriété ?L’article 2224 du code civil stipule que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette règle est également applicable aux actions relatives à la copropriété, comme le précise l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Il est important de noter que l’article 2247 du code civil indique que les juges ne peuvent suppléer d’office le moyen résultant de la prescription. Cela signifie que le juge ne peut pas écarter d’office les charges échues avant le point de départ de la prescription, qui est ici le 13 juin 2019. Quelles sont les conséquences de la non-comparution du défendeur ?Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le tribunal statue néanmoins sur le fond. Le juge doit s’assurer que la demande est régulière, recevable et bien fondée. Dans le cas présent, Monsieur [V] [H] n’ayant pas comparu, le tribunal a pu examiner la demande du syndicat des copropriétaires et a statué en conséquence. Cela signifie que l’absence de Monsieur [V] [H] n’a pas empêché le tribunal de rendre une décision sur le fond de l’affaire, en se basant sur les éléments fournis par le demandeur. Quelles sont les demandes accessoires que peut formuler le syndicat des copropriétaires ?Le syndicat des copropriétaires peut formuler plusieurs demandes accessoires, notamment la capitalisation des intérêts et la condamnation aux dépens. L’article 1343-2 du code civil permet la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, ce qui a été ordonné dans cette affaire. De plus, en application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence Monsieur [V] [H], est condamnée aux dépens de l’instance. Enfin, l’article 700 du code de procédure civile permet au tribunal d’accorder une somme au titre des frais irrépétibles, ce qui a également été fait en condamnant Monsieur [V] [H] à verser 1 000 euros au syndicat. |
DU : 26 Novembre 2024
RG : N° RG 24/00317 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JDZD
AFFAIRE : Syndicat de Copropriété de l’immeuble LES OMBELLES, la SELARL [K] [U] ALIREZAI C/ [V] [H]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
CH. 9 REFERES
JUGEMENT
du vingt six Novembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION
PRESIDENT : Claude DOYEN,
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,
PARTIES :
DEMANDERESSE
Syndicat de Copropriété de l’immeuble LES OMBELLES, situé 1065 Avenue Raymond Pinchard à NANCY (54000), agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [K] [U] ALIREZAI, en la personne de Maître [L] [K] [U], demeurant Immeuble le Mazière rue René Cassin – 91000 EVRY.
dont le siège social est sis 1065 Avenue Raymond Pinchard – 54000 NANCY
représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40
DEFENDEUR
Monsieur [V] [H],
demeurant LES OMBELLES 1065, avenue Raymond Pinchard Entrée A – 54000 NANCY
non comparant
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024 prorogé au 26 Novembre 2024.
Et ce jour, vingt six Novembre deux mil vingt quatre, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
Monsieur [V] [H] est propriétaire des lots no 14 et 40 en nature d’appartement à usage d’habitation et de local à usage de débarras dans l’immeuble dénommé LES OMBELLES situé 1065 avenue Raymond Pinchard à Nancy et soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire délivré le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OMBELLES (ci-après le syndicat des copropriétaires), agissant poursuites et diligences de son administrateur provisioire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) [K] [U] ALIREZAI, en la personne de Maître [L] [K] [U], a fait assigner Monsieur [V] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant selon la procédure accélérée au fond pour le voir condamner à lui verser les sommes suivantes :
18 447,79 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 441,60 euros à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;
1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande en outre :
la capitalisation des intérêts pour une année entière ;
la condamnation de Monsieur [V] [H] aux dépens de l’instance.
À l’audience du 24 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nancy a rouvert les débats pour permettre au syndicat des copropriétaires demandeur de présenter ses observations sur le moyen de droit soulevé d’office et tenant à l’application de la prescription quinquennale eu égard au fait que le demandeur produit un décompte des sommes qui lui sont dues qui laissent apparaître un solde négatif au 13 juin 2019, date qui correspond au point de départ de la prescription applicable aux actions en recouvrement des charges.
À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis l’année 2013 Monsieur [V] [H] ne règle pas les charges de copropriété qui lui incombent à titre de propriétaire en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 2 novembre 2023.
Sur le moyen de droit soulevé d’office et tenant à l’application de la prescription quinquennale, le syndicat des copropriétaires soutient à l’audience du 24 septembre 2024 qu’en application de l’article 2247 du code civil le juge ne peut suppléer d’office le moyen résultant de la prescription et que cette règle s’applique même lorsque la prescription est d’ordre public.
Monsieur [V] [H], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 24 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le paiement des charges
Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Aux termes de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil précitées sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
L’article 2247 du code civil dispose cependant que les juges ne peuvent suppléer d’office le moyen résultant de la prescription.
Dans ces conditions, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de faire application de la prescription quinquennale dans la présente instance, il ne lui appartient pas d’écarter d’office les charges échues avant le 13 juin 2019, point de départ de la prescription quiquennale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’instance les procès-verbaux de l’administrateur provisoire en date des 20 mai 2020, 30 novembre 2021 et 30 mai 2023 qui approuvent les dépenses de l’exercice allant du 1er juillet 2017 au 30 juillet 2018, celui du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, celui du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, celui du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, et celui du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.
En outre, le syndicat des copropriétaires demandeur justifie de la mise en demeure en date du 2 novembre 2023 qui n’a pas été suivie de paiement de la part de Monsieur [V] [H].
Le syndicat des copropriétaires justifie également d’un solde débiteur d’un montant total de 18 447,79 euros au titre du relevé compte de copropriété, actualisé au 24 avril 2024, à la charge de Monsieur [V] [H].
Dans ces conditions, la demande est justifiée et il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [H] à verser au syndicat la somme de 18 447,79 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 441,60 euros à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2023 et à compter de 13 juin 2024 pour le surplus.
La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.
Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [V] [H], condamné aux dépens, devra payer au syndicat une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 000 euros.
Statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [V] [H] à verser au syndicat la somme de 18 447,79 euros (dix-huit mille quatre cent quarante-sept euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 441,60 euros à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2023 et à compter de 13 juin 2024 pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [V] [H] à verser au syndicat une somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens.
La greffière La présidente
Copie exécutoire délivrée à le
Copie délivrée à le
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