délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/01924 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2FH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Décembre 2023 -Juge de la mise en état de Creteil – RG n° 22/04764

APPELANTS

Monsieur [U] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 9]

Madame [K] [C] épouse [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 10]

Représentés par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMEE

S.A.S. EDELIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 338 434 152

Représentée par Me Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, présidente

Monsieur Xavier BLANC, président

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Monsieur Damien GOVINDARETTY

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre, et par Sylvie Mollé, greffière présente lors de la mise à disposition.

Rappel des faits et de la procédure

Le 4 mai 2011, par l’intermédiaire de la société Athenais, M. [U] [V] et son épouse, Mme [K] [C] (ci-après les époux [V]) ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un appartement situé dans la résidence Epi D’or à [Localité 7] pour un montant de 157 300 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion, devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Une projection financière a été réalisée le 4 mai 2011 par M. [N] [L], conseiller auprès de la société Athenais.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 157 300 euros consenti par la banque BNP Paribas Personal Finance.

Les époux [V] soutiennent en substance qu’ils ont été démarchés par la société Athenais afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal ‘Scellier’, mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d’information et de conseil.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, les époux [V] ont fait assigner la société Edelis devant le Tribunal judiciaire de Créteil.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

– Déclare les demandes irrecevables comme prescrites ;

– Condamne in solidum les époux [V] aux dépens ;

– Condamne in solidum les époux [V] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejette la demande des époux [V] au titre des frais irrépétibles ;

– Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– Rejette toutes autres demandes des parties. 

Par déclaration du 12 janvier 2024, les époux [V] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions en date du 20 mars 2024, les époux [V] demandent à la cour, au visa des articles 2224 du code civil et 699 du code de procédure pénale, de :

« Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V], à l’encontre de l’Ordonnance rendue par le Juge de la mise en état de Créteil du 21 décembre 2023,

Infirmer l’Ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– Accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Edelis ;

Déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] à l’encontre de la société Edelis ;

Condamné, in solidum, les époux [V] à payer à la société Edelis, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Condamné Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] aux entiers dépens.

Et suivant, statuant à nouveau :

Juger recevable l’action introduite par Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] à l’encontre de la société Edelis ;

Juger que Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 1er février 2022, date à laquelle, ils ont été informés du défaut de réalisation de la rentabilité de leur bien, et au plus tôt le 26 septembre 2021, date de la fin de leur obligation locative ;

Juger recevable comme non prescrite l’action indemnitaire en responsabilité extracontractuelle engagée par Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] par exploit huissier du 29 juin 2022, à l’encontre de la société Edelis sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil.

En tout état de cause,

Débouter la société Edelis de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] ;

Condamner la société Edelis au paiement à Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Renvoyer les parties devant le Tribunal Judiciaire de Créteil afin qu’il soit statué au fond sur les demandes formées par Monsieur [U], [G] [V] et Madame [K], [J], [R] [C] épouse [V] à l’encontre de la société Edelis. »

Par dernières conclusions en date du 13 mars 2024, la société Edelis demande à la cour, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de :

« CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil le 21 décembre 2023 ;

Ce faisant :

– Declarer les demandes de Madame et Monsieur [V] irrecevables comme prescrites, les en débouter intégralement ;

– Condamner in solidum Madame et Monsieur [V] à payer à la société Edelis une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Y ajoutant :

Condamner in solidum Madame et Monsieur [V] à payer à la société Edelis, en cause d’appel, une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Les moyens

Sur le point de départ de la prescription

Les époux [V] ont fait assigner la société Edelis, le 29 juin 2022. Ils fondent leurs demandes sur le manquement de cette dernière, par l’intermédiaire de son intermédiaire, à une obligation d’information et de conseil dans le cadre d’une opération de défiscalisation soumise au régime Scellier qui les a conduits à s’exposer au risque que la valeur du bien au terme de l’engagement de location, ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni et d’avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d’épargne, sans pouvoir constituer le moindre capital qui était pourtant l’objectif de l’opération.

Ils font valoir que l’opération litigieuse n’est pas une opération immobilière simple mais une opération de défiscalisation complexe qui leur permet de retarder le point de départ du délai de prescription à l’issue de l’opération d’une durée de 9 années dès lors qu’ils ont été informés du défaut de réalisation de la rentabilité de leur bien au plus tôt le 26 septembre 2021, date de la fin de leur obligation locative.

Ils situent la découverte de leur préjudice au ler février 2022, à l’issue de la période de défiscalisation de 9 ans.

Ils ajoutent que la société Edelis, est défaillante dans la preuve qui lui incombe de démontrer que le dommage se serait manifesté au jour de la signature de l’acte de vente.

La société Edelis réplique qu’au visa de l’article 2224 l’action était prescrite le 1er juillet 2016. Elle fait valoir que c’est nécessairement dans l’année suivant la livraison du bien que les acquéreurs doivent se préoccuper de la viabilité de l’opération de défiscalisation dès lors que la revente du bien et la spéculation éventuelle ne font pas partie des conditions du dispositif Scellier ; que leur grief porte sur la baisse de la valeur vénale du bien immobilier qui constitue un risque qui ne pouvait être ignoré lors de l’acquisition du bien et qui n’est pas une condition du dispositif Scellier ; que dès lors, le point de départ de la prescription ne peut être repoussé à l’issue de la période de défiscalisation de 9 ans.

Elle soutient également que dans l’hypothèse où l’appréciation de l’économie générale de l’opération devrait fixer le point de départ de la prescription, celui-ci ne saurait être laissé à la libre discrétion de l’acquéreur. Elle fait valoir que, dans le cas présent, les acquéreurs ont été informés dès 2013 de la perception de loyers en deçà des prévisions qui leur avaient été communiquées, que dès lors ils pouvaient s’interroger sur la qualité des informations reçues au 31 décembre 2013. Elle en conclut que l’action en responsabilité devait être introduite au plus tard le 1er janvier 2019 et que, dans cette dernière hypothèse, l’action est également prescrite.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Dans le cas d’une action en responsabilité, les faits permettant à la victime d’exercer son action sont la commission de la faute et la réalisation du dommage causé par cette faute. Il en résulte en particulier que le délai de prescription d’une telle action ne peut commencer à courir avant que la victime ait eu connaissance, ou ait dû avoir connaissance, de la réalisation du dommage qu’elle invoque.

En l’espèce, M. et Mme [V] reprochent à la société Akerys Promotion, devenue Edelis, d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil lors de la présentation de l’opération litigieuse et de les avoir ainsi privés de la chance d’éviter le risque, qui s’est réalisé, que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni, ni de rembourser intégralement le solde du capital restant dû auprès de l’établissement ayant financé l’opération.

L’opération complexe invoquée par les époux [V] a fait l’objet d’une « projection financière » réalisée par la société Athenais (pièce n° 5) intitulé « Plan d’épargne fiscale », en date du 4 mai 2011 sur une période de 9 ans à compter de l’année 2012, concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec cette même société le 4 mai 2011 qui correspond à la période de conservation du bien pour bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Scellier.

Cette opération avait pour objectif de leur permettre non seulement de défiscaliser leurs revenus mais également de constituer un capital financé grâce à une épargne personnelle, un gain fiscal et notamment grâce à la revente à l’issue de la période de défiscalisation et qui leur imposait de conserver le bien pendant 9 années.

Ce n’est ainsi qu’à l’issue de la période locative de neuf ans que le préjudice invoqué par M. et Mme [V], à le supposer établi, se serait réalisé.

La vente en l’état de futur achèvement est intervenue le 30 juin 2011 et le bien a été livré le 5 avril 2012. La première location ayant suivi la vente du bien est intervenue le 26 septembre 2012. Le point de départ de la prescription de 5 années de l’article 2224 du code civil doit alors être fixé au 26 septembre 2021, correspondant à la date d’expiration du délai de 9 années au terme duquel les époux [V] pouvaient connaître dans son intégralité les conséquences de la réalisation du risque.

L’assignation ayant été délivrée le 29 juin 2022, l’action des époux [V] n’est donc pas prescrite.

L’ordonnance déférée sera dès lors infirmée en toutes ses dispositions.

La société Edelis partie perdante sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande d’indemnité de procédure. Elle sera condamnée sur ce même fondement, à payer aux époux [V] la somme de 3 000 euros.

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare Monsieur [U] [V] et Madame [K] [C] épouse [V] recevables en leur action ;

Condamne la société Edelis aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la société Edelis de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne la société Edelis à payer à Monsieur [U] [V] et Madame [K] [C] épouse [V] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL