Le 30 novembre 2010, la société SCIFIM a signé une promesse de vente avec Madame [H] [G] pour un bien immobilier à [Localité 9]. Le 18 février 2011, la Ville de [Localité 8] a exercé son droit de préemption pour 2 000 000 euros, visant à créer des logements sociaux. Un bail emphytéotique a été signé le 11 octobre 2011, suivi d’un permis de construire en 2015. Cependant, le 8 avril 2016, le tribunal administratif a annulé la préemption, entraînant des actions en justice de SCIFIM, qui a finalement été déboutée le 21 novembre 2024.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de l’article L.213-11-1 du code de l’urbanisme dans le cadre d’une décision de préemption annulée ?

L’article L.213-11-1 du code de l’urbanisme stipule que, lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption doit proposer aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause l’acquisition du bien en priorité.

Cet article précise :

« Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité.

Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle. »

Ainsi, cet article impose une obligation de rétrocession au titulaire du droit de préemption, ce qui est essentiel pour protéger les droits des propriétaires évincés.

En l’espèce, la Ville de [Localité 8] a été condamnée à proposer l’acquisition du bien à la société SCIFIM après l’annulation de la décision de préemption. Toutefois, le Conseil d’État a jugé que la revente à la société SCIFIM porterait une atteinte excessive à l’intérêt général, ce qui a conduit à une complexité dans l’application de cet article.

Quelles sont les conséquences d’une décision de préemption illégale sur la responsabilité de la collectivité ?

La responsabilité de la collectivité peut être engagée en cas de décision de préemption illégale, comme le stipule l’article L.213-12 du code de l’urbanisme. Cet article prévoit que :

« En cas de non-respect des obligations définies au deuxième alinéa de l’article L. 213-11 ou au premier alinéa de l’article L. 213-11-1, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel saisissent le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption. »

Cela signifie que si la collectivité ne respecte pas ses obligations, elle peut être tenue de verser des dommages-intérêts. Dans le cas présent, la société SCIFIM a tenté d’engager la responsabilité de la Ville de [Localité 8] en raison de l’illégalité de la décision de préemption et du refus de rétrocession.

Cependant, le tribunal a noté que la responsabilité de la collectivité ne peut être engagée que si un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice allégué est établi. En l’espèce, la Ville a contesté la réalité du préjudice, arguant que la société SCIFIM n’aurait pas pu bénéficier d’un loyer en raison du bail emphytéotique conclu avec un tiers.

Comment le tribunal a-t-il évalué le préjudice allégué par la société SCIFIM ?

Le tribunal a examiné les différents éléments de préjudice avancés par la société SCIFIM, qui se décomposent en plusieurs catégories :

1. **Perte de loyers** : La société SCIFIM a réclamé 804 091,42 euros au titre des loyers qu’elle aurait dû percevoir depuis le 8 avril 2016. Cependant, le tribunal a noté que le bail emphytéotique conclu par la Ville de [Localité 8] pour une durée de 55 ans rendait cette demande infondée, car la société SCIFIM n’aurait pas pu percevoir de loyers pendant cette période.

2. **Perte de plus-value** : La société a également demandé 4 563 097,66 euros pour la plus-value manquée. Le tribunal a estimé que cette perte était difficile à évaluer, car elle dépendait de nombreux facteurs incertains, notamment le prix du marché au moment d’une éventuelle revente.

3. **Préjudice moral** : Enfin, la société a demandé 100 000 euros pour préjudice moral, mais n’a pas fourni de preuves suffisantes pour justifier ce montant.

Le tribunal a conclu que les préjudices invoqués par la société SCIFIM n’étaient pas certains et ne pouvaient pas être indemnisés, car ils étaient conditionnés par des événements futurs incertains.

Quelles sont les implications de la décision du Conseil d’État sur la rétrocession du bien préempté ?

La décision du Conseil d’État du 28 septembre 2020 a eu des implications significatives sur la question de la rétrocession du bien préempté. Le Conseil d’État a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel qui avait ordonné la rétrocession, en considérant que cela porterait une atteinte excessive à l’intérêt général.

Le Conseil d’État a précisé que :

« … le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l’intérêt général, et dans un tel cas, de refuser d’enjoindre au titulaire du droit de préemption de rétrocéder le bien. »

Cette décision souligne que, même en cas d’illégalité de la préemption, la collectivité peut refuser de rétrocéder le bien si cela est justifié par des considérations d’intérêt général.

Dans le cas présent, la Ville de [Localité 8] avait engagé des travaux pour créer des logements sociaux, ce qui a été jugé comme un motif impérieux d’intérêt général. Ainsi, la société SCIFIM n’a pas pu obtenir la rétrocession du bien, malgré l’illégalité de la décision de préemption, ce qui a des conséquences sur sa demande de dommages-intérêts.