JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/07469 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KL42

MINUTE n° : 2025/13

DATE : 15 Janvier 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. OPEN INTERNATIONAL représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 4] PLAGE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TVRT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 13 novembre 2024, les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2025 puis progogée au 15 janvier 2025 par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ

Suivant relevé de propriété, la SARL TVRT est propriétaire des lots n°1089 et 1256 au sein de la copropriété dénommée OPEN INTERNATIONAL, située [Adresse 2].

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété OPEN INTERNATIONAL a mis en demeure la SARL TVRT d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée OPEN INTERNATIONAL, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, a assigné la SARL TVRT, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 4 736,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées, de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée à l’étude de l’huissier, la SARL TVRT n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 8 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

La SARL TVRT a été mise en demeure le 13 juin 2024 de régler la somme de 4 430,31 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

– le décompte des sommes dues au 29 juillet 2024,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2021, 13 septembre 2022, 20 septembre 2023, approuvant les comptes 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
– les appels de fonds,
– la sommation de payer les charges en date du 14 décembre 2023,
– la lettre de mise en demeure du 13 juin 2024 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 4 736,31 euros, laquelle il convient d’ôter la somme totale de 1 575,70 euros, correspondant aux frais de sommation de payer (189,70 euros) en date du 5 janvier 2024, aux frais de contentieux (1 320 euros) n date des 1er décembre 2023, 13 février 2024, 11 juin 2024, 1er juillet 2024, ainsi que les honoraires d’avocats de 66 euros en date du 16 juin 2024, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 3 160,61 euros, au titre des charges impayées au 29 juillet 2024.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3 160,61 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La société défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Nous, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SARL TVRT à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété OPEN INTERNATIONAL, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, la somme de 3 160,61 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-5 du code civil ;

REJETTONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SARL TVRT aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SARL TVRT à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété OPEN INTERNATIONAL, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété OPEN INTERNATIONAL, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025.

Le greffier Le juge