Monsieur [K] [M] est propriétaire de deux lots dans la copropriété DOMAINE DU LAC. Des charges impayées ont conduit le syndicat à lui adresser une mise en demeure le 29 avril 2024. Le 1er octobre 2024, le syndicat, représenté par la SARL ARGENS IMMOBILIER, a assigné Monsieur [K] [M] devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour obtenir le paiement de 2 109,47 euros. Le tribunal a finalement reconnu une créance de 814,15 euros, condamnant Monsieur [K] [M] aux dépens et aux intérêts, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts du syndicat. Le jugement a été rendu le 15 janvier 2025.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété, ce qui inclut les charges pour l’entretien et la conservation des parties communes.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des sommes dues après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours.

Quelles sont les modalités de recouvrement des charges impayées ?

Les modalités de recouvrement des charges impayées sont également encadrées par la loi du 10 juillet 1965, notamment par l’article 10-1, qui stipule que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cela signifie que tous les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées, y compris les frais de mise en demeure et les frais d’huissier, peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont définies par l’article 1231-6 du code civil, qui dispose que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Ainsi, pour qu’un créancier puisse obtenir des dommages et intérêts, il doit prouver que le débiteur a agi de mauvaise foi et que le préjudice subi est distinct du simple retard de paiement.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté qu’aucun préjudice distinct n’a été démontré et qu’il n’y avait pas de preuve de mauvaise foi de la part de Monsieur [K] [M]. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée.