La SCI [Adresse 6] a loué deux cellules à la SARL Société du Pressing du Baobab, mais un désaccord est survenu concernant les loyers dus pendant une période de fermeture liée à la Covid-19. Le 18 octobre 2021, la société a assigné la SCI, demandant le remboursement de 2.719,88 euros et un échelonnement de son arriéré locatif. Elle a soutenu que les loyers n’étaient pas dus durant la fermeture, tandis que la SCI a contesté ces demandes, affirmant que la fermeture n’était pas de son fait. Le tribunal a finalement jugé en faveur de la SCI, confirmant l’exigibilité des loyers.. Consulter la source documentaire.

Sur l’exigibilité des loyers durant la pandémie de Covid-19

La question de l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative du 6 mars 2021 au 18 mai 2021 est centrale dans cette affaire. La société Pressing du Baobab soutient que, en vertu du principe de bonne foi, les loyers ne sont pas dus pour cette période, car la bailleresse a accordé des franchises de loyer lors des précédentes fermetures.

Selon l’article 1218 du Code civil, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. »

La bailleresse, la SCI [Adresse 6], argue que la fermeture n’était pas de son fait et que les obligations de paiement demeurent exigibles. En effet, l’article 1719 du Code civil stipule que « le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. »

Ainsi, la fermeture administrative ne constitue pas une inexécution de l’obligation de délivrance, car les locaux étaient disponibles, et la bailleresse n’a pas manqué à ses obligations.

Sur l’exception d’inexécution

L’exception d’inexécution, prévue par l’article 1219 du Code civil, permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne. La société Pressing du Baobab prétend que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance en raison de la fermeture des locaux.

Cependant, il est établi que la SCI [Adresse 6] a maintenu les locaux à disposition de la locataire. L’impossibilité d’exploiter les locaux, due à une mesure administrative, ne peut être imputée à la bailleresse.

L’article 1722 du Code civil précise que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. »

Dans ce cas, la fermeture ne constitue pas une destruction de la chose louée, mais une restriction temporaire d’accès, ce qui ne justifie pas l’exception d’inexécution.

Sur la perte partielle de la chose louée

La société Pressing du Baobab invoque une perte partielle de la chose louée, en se référant à l’article 1722 du Code civil. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas à la situation présente, car la fermeture administrative ne constitue pas une perte de la chose louée.

L’interdiction de recevoir du public, bien que limitant l’exploitation, ne modifie pas la nature des locaux ni leur disponibilité. La jurisprudence a établi que des mesures générales de police administrative, comme celles liées à la crise sanitaire, ne peuvent être assimilées à une perte partielle de la chose louée.

Ainsi, la demande de réduction des loyers sur ce fondement est infondée.

Sur la force majeure

L’article 1218 du Code civil définit la force majeure comme un événement imprévisible et irrésistible empêchant l’exécution d’une obligation. En l’espèce, la société Pressing du Baobab ne démontre pas qu’elle ne pouvait pas payer les loyers en raison d’une impossibilité totale.

La saisie conservatoire effectuée sur ses comptes a révélé qu’elle disposait de plus de 80.000 euros, ce qui contredit son argument selon lequel elle ne pouvait pas honorer ses obligations.

De plus, la force majeure ne peut être invoquée pour justifier le non-paiement d’une somme d’argent, car cette obligation reste toujours susceptible d’exécution, même par voie forcée.

Sur le moyen tiré de la bonne foi

La bonne foi est un principe fondamental en matière contractuelle. La SCI [Adresse 6] a accordé des franchises de loyers pour les périodes de fermeture précédentes, ce qui témoigne de sa volonté de soutenir sa locataire.

Cependant, le fait d’avoir accordé des franchises antérieures ne crée pas une obligation de le faire à nouveau. La bonne foi de la bailleresse ne peut être remise en question, car elle a respecté ses obligations contractuelles.

Ainsi, la société Pressing du Baobab ne peut pas justifier l’absence d’exigibilité des loyers sur la base d’un prétendu manquement à la bonne foi de la bailleresse.

Sur les demandes en paiement de la SCI [Adresse 6]

La SCI [Adresse 6] a présenté un décompte des sommes dues, qui n’a pas été contesté par la société Pressing du Baobab, si ce n’est sur l’exigibilité des loyers. L’article 1728 du Code civil stipule que « le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur. »

La société Pressing du Baobab n’a pas prouvé qu’elle avait acquitté ses loyers, et les décomptes fournis par la bailleresse sont donc valides. En conséquence, la société Pressing du Baobab sera condamnée à payer la somme de 17.628,36 euros.

Sur la demande de délais de paiement

La société Pressing du Baobab a demandé un échelonnement de son arriéré locatif, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Cependant, la société n’a pas justifié de manière suffisante ses difficultés financières, et les éléments présentés ne permettent pas de conclure à un besoin urgent d’un délai supplémentaire.

Ainsi, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les demandes de dommages et intérêts formulées par les deux parties doivent être examinées à la lumière de l’article 1231-6 du Code civil. La bailleresse soutient que la locataire a fait preuve de résistance abusive, tandis que la locataire affirme que la bailleresse a agi de mauvaise foi.

Cependant, la société Pressing du Baobab a agi dans un contexte d’incertitude juridique concernant l’exigibilité des loyers, ce qui ne peut être considéré comme un comportement de mauvaise foi.

De plus, la SCI [Adresse 6] n’a pas prouvé que la locataire avait agi de manière abusive. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts des deux parties seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe à l’instance est condamnée aux dépens. La société Pressing du Baobab, ayant été déboutée de ses demandes, sera donc condamnée aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la SCI [Adresse 6].

De plus, la société Pressing du Baobab sera condamnée à verser une somme de 4.000 euros à la SCI [Adresse 6] en application de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

L’exécution provisoire sera maintenue, compte tenu de l’ancienneté de la dette.