JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 04 FEVRIER 2025

N° RG 24/02312 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2GU

MINUTE N° 25/

Dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE – AIN, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sos le numéro 391 634 912, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Daphné O’NEIL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1971 substitué par Me Luc PAROVEL, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 1

DEMANDERESSE

et

Madame [V] [H]
née le 24 Septembre 1986 à [Localité 3] (69)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Eddy NAVARRETE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 279 substitué par Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 65

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

Greffier : Madame BOIVIN

Débats : en audience publique le 07 Janvier 2025

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025

Mme [V] [H] est propriétaire des lots n° 5, 9, 10 et 11 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Au cours de l’année 2023, il a été constaté que l’immeuble présentait un risque d’effondrement du plancher des appartements situés dans les combles aménagées et un risque d’effondrement consécutif du plafond de l’appartement de Mme [V] [H] situé en dessous au 2ème étage, ayant entrainé une procédure de mise en sécurité d’urgence et nécessitant des travaux de reprise.

À la suite de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France-Ain, a adressé à Mme [V] [H] plusieurs courriers de mises en demeure en date des 26 août 2022, 5 juin 2023 et 14 novembre 2023, lesquelles sont demeurées infructueuses.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a assigné Mme [V] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant selon la procédure accélérée au fond, auquel il demande, dans le dernier état de ses prétentions, de :
condamner Mme [V] [H] à lui payer la somme de 5 505,39 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 21 octobre 2024, frais de mises en demeure et mise au contentieux compris, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022, date de la première mise en demeure ; condamner Mme [V] [H] à lui payer la somme de 1 150,14 euros correspondant à ses quotes-parts sur le budget prévisionnel et les cotisations de fonds de travaux non encore exigibles pour l’exercice 2024-2025 correspondant aux deux premiers trimestres 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation ; condamner Mme [V] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner Mme [V] [H] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
En outre, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et sollicite le rejet de toutes autres demandes et prétentions formées par Mme [V] [H].

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait notamment valoir que l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes annuels, budgets prévisionnels et travaux votés ont été régulièrement notifiés à Mme [V] [H], laquelle ne les a pas contestés, de sorte qu’ils lui sont aujourd’hui opposables. Il soutient également que la défaillance de Mme [V] [H] dans le règlement de ses charges de copropriété entraîne des difficultés de trésorerie préjudiciable à la copropriété.

En défense, Mme [V] [H] demande au président du tribunal, selon le dispositif de ses dernières conclusions, de :
A titre principal :
constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve d’une faute de Mme [V] [H], d’un préjudice qu’il subirait et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ;débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;constater que Mme [V] [H] n’est pas tenue de procéder au paiement des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en ce que sa responsabilité dans les désordres constatés n’a pas été établie dans le rapport de l’expertise ordonnée par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse sous le RG n° 23/00419 ; constater que Mme [V] [H] s’est d’ores et déjà acquittée du paiement des charges courantes de la copropriété à hauteur de 3 042,19 euros ; débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de toute demande indemnitaire supplémentaire relative aux désordres constatés ; A titre subsidiaire,
accorder à Mme [V] [H] un report dans le paiement du reliquat éventuel de sa dette et ce dans la limite de deux années à compter de la signification de la future décision à intervenir ; En tout état de cause,
juger que Mme [V] [H] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de cette procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ; condamner le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Mme [V] [H] soulève que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] intègrent le coût des travaux de reprise des désordres constatés suite à l’affaissement du plancher des appartements situés dans les combles aménagées et du plafond de son appartement situé en dessous au 2ème étage. Elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable de l’apparition desdits désordres, dont elle impute la faute à un autre copropriétaire, de sorte qu’elle ne devrait pas avoir à en supporter le coût des travaux de reprise. Elle fait également état de difficultés financières.

En droit, selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En outre, il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les attributions du président du tribunal judiciaire, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, de se prononcer sur la responsabilité des désordres constatés suite à l’affaissement du plancher des appartements situés dans les combles aménagées et du plafond de l’appartement situé en dessous au 2ème étage de l’immeuble.

Il convient également de relever que Mme [V] [H] n’a pas contesté les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2021, 21 février 2023, 13 novembre 2023 et 24 mai 2024 qui lui ont été notifiés, de sorte que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires lui sont pleinement opposables, dont l’approbation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Il ressort ensuite des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en particulier l’avis de mutation, les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2021, 21 février 2023, 13 novembre 2023 et 24 mai 2024, le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2024, les appels de charges et provisions, les échanges de courriels entre les parties du 5 juin 2023, les mises en demeure des 26 août 2022, 5 juin 2023 et 14 novembre 2023, le règlement de copropriété et son modificatif ainsi que le relevé de compte arrêté au 21 octobre 2024, que Mme [V] [H] ne s’est pas acquittée du versement de provisions de charges devenues exigibles à hauteur de 5 505,39 euros au 21 octobre 2024, en ce compris les frais de mise en demeure (30 euros x 3) et les frais de mise au contentieux (144 euros) justifiés par la production des contrats de syndic, desdites mises en demeure ainsi que du courrier et de la facture de mise au contentieux du 18 décembre 2023.

Il ressort également des pièces produites, en particulier le décompte du budget prévisionnel et des cotisations de fonds de travaux, selon les quotes-parts de Mme [V] [H], que la somme de 1 150,14 euros est justifiée au titre des charges courantes non encore échues et travaux votés pour l’exercice 2024-2025 correspondant aux deux premiers trimestres 2025 (550,52 euros x 2 + 24,55 euros x 2).

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] apparaît dès lors recevable et bien fondée dans la limite retenue ci-dessus. Les intérêts sur la somme de 5 505,39 euros seront dus à compter du 26 août 2022, date de la dernière mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les retards de paiement de Mme [V] [H] ont nécessairement occasionné des difficultés financières dans la gestion de l’immeuble au préjudice direct de l’ensemble des copropriétaires, d’autant plus que la créance est ancienne. Il est donc justifié d’allouer une indemnité de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre du préjudice subi.

Enfin, si Mme [V] [H] justifie n’avoir perçu aucun salaire pour les mois d’août 2024 à septembre 2024, avoir perçu une allocation de solidarité spécifique pour le mois d’octobre 2024 d’un montant net de 589,31 euros, y avoir eu droit depuis le 31 juillet 2024 mais ne plus avoir la possibilité de la cumuler avec les revenus d’une activité professionnelle, il y a lieu de relever qu’elle est en situation d’impayé depuis le 1er juillet 2022 et qu’elle ne formule aucune proposition ou calendrier d’apurement de sa dette, de sorte que sa demande de délais au titre de l’article 1343-5 du code civil sera rejetée.

Mme [V] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens et versera au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5 505,39 euros au titre des charges de copropriété et frais au 21 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2022 ;

Condamne Mme [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme complémentaire de 1 150,14 euros au titre des charges courantes non encore échues et travaux votés pour l’exercice 2024-2025 correspondant aux deux premiers trimestres 2025, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne Mme [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [V] [H] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [H] aux dépens ;

Dit que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :
à
Me Eddy NAVARRETE
Me Daphné O’NEIL