TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09952 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVLP

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2024

S.D.C. [Adresse 4]

C/

S.C.I. Y.G.I.D

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.D.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis Agissant poursuites et dilig. La SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE – [Adresse 3]

représentée par Représentant : Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. Y.G.I.D, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jacques URGIN, avocat au barreau de

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
 
           La SCI YGID est propriétaire du lot n°3 d’un immeuble sis [Adresse 4] [Localité 5] dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 4] [Localité 5].
 
            Par acte d’huissier de justice du 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer à la SCI YGID commandement de lui payer la somme de 2.973,42 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement.
 
Par acte d’huissier délivré le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait citer la SCI YGID à comparaître à l’audience du 13 mai 2024 du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 3.833,43 euros au titre des charges, provisions sur charges et travaux de copropriété impayés à la datte du 1er octobre 2023, la somme de 1.800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 16 septembre 2024.
 
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 2.991,73 euros au 15 juillet 2024.
 
Se référant oralement aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, la SCI YGID, représentée par son conseil, a demandé au tribunal de :
« – juger qu’elle a déjà payé une somme de 6.558 euros dans le cadre de cette procédure alors qu’elle était assignée à payer une somme de 3.833,43 euros ;
inviter au préalable le requérant à communiquer les pièces qui prouvent avec exactitude la réalité des sommes dues en relevant qu’un seul procès-verbal d’assemblée général a été communiqué ;rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du code de procédure civile. ».
Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
 

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :
 
            L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
 
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
 
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
 
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
 
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
 
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
 
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
 
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».
 
L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
 
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
 
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ». 
 
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
 
En l’espèce, l’historique de compte produit par le requérant fait apparaître une somme de 9.351,73 euros dont la SCI YGID serait redevable pour la période du 1er juillet 2022 au 15 juillet 2024, dont :

–    40 euros facturés le 4 novembre 2022 au titre d’une mise en demeure ;
–  30 euros facturés le 18 novembre 2022 au titre d’une relance
–    45 euros facturés le 3 février 2023 au titre d’une mise en demeure ;
–    35 euros facturés le 23 février 2023 au titre d’une relance ;
375,84 euros facturés le 1er avril 2023 au titre des travaux de mission du contrôle technique ;–    45 euros facturés le 6 mai 2023 au titre d’une mise en demeure ;
–    35 euros facturés le 26 mai 2023 au titre d’une relance ;
5,34 euros facturés le 26 mai 2023 au titre d’intérêts de retard ;–    350 euros euros facturés le 28 juillet 2023 sous le libellé « constitution dossier huissier »
151,64 euros facturés le 5 septembre 2023 au titre de la sommation de payer ;350 euros facturés le 15 septembre 2023 sous le libellé « constitution dossier avocat » ;123,06 euros facturés le 31 octobre 2023 au titre de l’assignation ;240 euros facturés le 11 décembre 2023 au titre du suivi de la procédure de recouvrement ;1416,04 euros facturés le 1er janvier 2024 au titre des travaux de réfection du plancher ;1416,04 euros facturés le 2 février 2024 au titre des travaux de réfection du plancher ;1.888,05 euros facturés le 1er mars 2024 au titre des travaux de réfection du plancher ;240 euros facturés le 13 mars 2024 au titre du suivi de la procédure de recouvrement ;240 euros facturés le 10 juin 2024 au titre du suivi de la procédure de recouvrement ;–    2701, 56 euros au titre des charges, provisions sur charges et appels de fonds travaux durant la période considérée.
 

Le syndicat des copropriétaires justifie, par la production des procès verbaux d’assemblée générale les ayant votés, de l’approbation des budgets prévisionnels pour les exercices des 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,  1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et 1er juillet 2024 au 30 juin 2024 ; est également justifié de l’approbation de la détermination de la cotisation obligatoire du fonds travaux durant ces exercices, ainsi que du vote des travaux de réfection des planchers. Le requérant produit les appels de fonds adressés à la SCI pour la période litigieuse. Les sommes sollicitées au titre des charges, provisions sur charges, cotisations de fonds de travaux et travaux apparaissent par conséquent justifiées.
 
Le requérant produit en outre le contrat de syndic, en vertu duquel sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais suivants :
–    mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 45 euros ;
–    relance après mise en demeure : 36,67 euros ;
–    constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 350 euros.
suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : au temps passé. 
Il ne justifie toutefois pas avoir effectivement adressé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’autres mises en demeure que celle du 3 février 2023. Il en résulte qu’il ne peut solliciter le paiement des autres courriers qui apparaissent dans son décompte. Il ne peut pas plus solliciter le paiement des relances y afférentes, lesquelles supposent pour être définies comme telles d’avoir été précédées de mises en demeure adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.
 
Le requérant n’établit pas non plus avoir effectué les diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir le paiement de la somme de 350 euros au titre des frais de constitution de dossier transmis aux auxiliaires de justice ; il en va de même quant aux prestations de suivi de dossier.
S’il est justifié de la délivrance d’un commandement de payer par huissier de justice le 29 août 2023, le coût de celui-ci sera ramené à la somme de 148,36 euros TTC au regard de l’acte produit.
En outre, le coût de l’assignation sera déduit de ce décompte pour être examiné au titre des dépens et frais irrépétibles.
Enfin, il est constant que la défenderesse s’est acquittée de la somme de 6.360 euros depuis l’introduction de la présente instance, sans que cette somme n’ait été prise en compte dans le décompte produit.  
Au regard de ces éléments,la SCI YGID sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 1.255,37 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2022 au 15 juillet 2024 et frais de recouvrement y afférents.
Le surplus de la demande présentée à ce titre sera rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Il résulte de ce qui précède que la contestation par la SCI YGID des sommes réclamées était en partie fondée, de sorte que sa résistance ne peut être qualifiée d’abusive.
La demande présentée sur ce fondement sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires : 
Succombant à l’instance, la SCI YGID sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer au syndicat requérant la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS
           
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
           
CONDAMNE la SCI YGID à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 1.255,37 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2022 au 15 juillet 2024 et frais de recouvrement y afférents ;
 
CONDAMNE la SCI YGID à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNE la SCI YGID aux entiers dépens ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024.
 
            Le Greffier                                                                                       La Juge
D.AGANOGLU N.LOMBARD