8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/05885 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGQK

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [4], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30 000 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1],

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 2]

Non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 20 Août 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Novembre 2024 et mise en délibéré au 13 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

M. [Z] [X] est propriétaire des lots numéros 69 et 115 au sein de la résidence en copropriété [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 août 2024, le syndicat des copropriétaires [4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M.[Z] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

CONDAMNER M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] la somme de 2 526,27 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus,

CONDAMNER M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] la somme de 1 094,33 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 31 mars 2025, rendues exigibles par la mise en demeure.

CONDAMNER M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 300 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

CONDAMNER M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

CONDAMNER M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner M.[Z] [X] aux entiers dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [Z] [X], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
– aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
– aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

– et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :
“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 5 avril 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[Z] [X], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclmamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires [4] sollicite le paiement de 2 646,27 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété se décomposant en :
. Appels de provision du 01/04/2023 au 01/04/2024 pour un montant total de 1 693,76 €,
. Arriéré : 952,51 €
outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 2 766,27 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

– le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 19 mai 2021, 28 septembre 2022 et, 20 octobre 2023,
– les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

– un extrait de compte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 14 juin 2024 pour la période du 1er janvier 2022 au 14 juin 2024 2/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 826,27 euros, en ce compris 300,00 euros de frais,
– et un budget prévisionnel sur la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, aucun procès-verbal le mentionnant n’ayant été produit, le fonds de travaux voté lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 (résolution n°11) se rapportant au budget prévisionnel du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.
Il en résulte que la somme de 31,12 euros, total des appels de fonds travaux ALUR de 15,56 euros mentionnés le 1er janvier 2024 et le 1er avril 2024 dans l’extrait de compte versé aux débats, n’est pas justifiée et doit être déduite du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er janvier 2022 au 14 juin 2024, 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, s’élève à la somme de 2 495,15 euros (= 2 526,27 – 31,12 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 5 avril 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n° 9 du PV de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges priovisionnelles jusqu’au 31 mars 2025, s’élève à la somme de 1 047,65 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M. [Z] [X] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Un virement est toutefois observé ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Il convient donc de condamner M. [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [4] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 300,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée :
– les frais des relances des 8 juin 2022 et 23 février 2023, les formalités d’envoi n’ayant pas été justifiées,
– et les frais de constitution de dossier à avocat du 3 avril 2024, en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

M. [Z] [X] est condamné au paiement de la somme de 50,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[Z] [X], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 2 495,15 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er janvier 2022 au 14 juin 2024, 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 1 047,65 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 31 mars 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M.[Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 50,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[Z] [X] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [4], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[Z] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,