[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [K] [V] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pauline TOURNIER

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y42

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 09 janvier 2025

Demanderesse
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], Représenté par son syndic la Société FONCIA [W] [E] sise [Adresse 1]
représentée par Me Pauline TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [V] [P]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y42

M. [K] [V] [P] est propriétaire des lots n°35, 72 et 83 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BH n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété, représentant 31/1000ème , 1/1000ème, et 1/1000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA [W] [E] en exercice, a assigné M. [K] [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3833,88 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 657,64 euros à compter du 9 février 2023, sur la somme de 1236,76 à compter du 10 mai 2023, sur la somme de 1854,58 euros à compter du 23 novembre 2023, sur la somme de 2440,37 euros à compter du 12 février 2024 et sur la somme de 3483,88 euros à compter du 11 avril 2024, 2300 euros de dommages et intérêts,1400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [K] [V] [P] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 35, 72 et 83, indiquant la répartition des tantièmes (31/1000ème , 1/1000ème, et 1/1000ème), établissant la qualité de copropriétaire de M. [K] [V] [P] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 décembre 2022 au 30 juin 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3833,88 euros (en ce inclus 1209,22 euros de frais) au 12 avril 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 13 avril 2022, 4 juillet 2022 et 7 novembre 2023 comportant : o approbation des comptes des exercices 2021, 2022,
o vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,
o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection du sol de la cour assemblée générale du 13 avril 2022), travaux de réfection de la loge (assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2022), réalisation d’un audit des canalisations de la résidence (assemblée générale du 7 novembre 2023)
le contrat de syndic,une mise en demeure de payer la somme de 609,64 euros en principal envoyée le 13 février 2023, non réceptionnée,une mise en demeure de payer la somme de 1188,76 euros envoyée le 12 mai 2023, non réceptionnée,une mise en demeure de payer la somme de 1806,58 euros envoyée le 28 novembre 2023, non réceptionnée,une mise en demeure de payer la somme de 2392,37 euros envoyée 15 février 2024, non réceptionnée,une sommation de payer délivrée par commissaire de justice en date du 11 avril 2024 valant mise en demeure sur la somme de 3332,96 euros en principal.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie, s’agissant des charges de copropriété exclusivement, à hauteur de la somme de 2624,66 euros portant sur la période allant du 1 décembre 2022 au 12 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Il convient en effet de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal, ceci pour un total de 1209,22 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2624,66 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 13 février 2023 sur la somme de 609,64 euros, du 12 mai 2023 sur la somme de 579,12 euros, du 28 novembre 2023 sur la somme de 617,72 euros, à compter du 15 février 2024 sur la somme de 585,89 euros et de la sommation de payer du 11 avril 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  » sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;  »  » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)  »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1209,22 euros se décomposant comme suit :
– 192 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure,
– 148 euros pour l’envoi de 4 relances,
– 150,92 euros pour la sommation de payer,
– 350 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,
– 350 euros pour la transmission du dossier à l’huissier,
– 18,3 euros pour les intérêts de retard,

Il sera tout d’abord relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures et de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Il n’est par ailleurs pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, de sorte que les actes de transmission des dossiers doivent être considérés comme des actes élémentaires d’administration de la copropriété.
Enfin, les intérêts de retard ont fait l’objet d’une condamnation au titre des charges de copropriété de sorte qu’il n’y a pas lieu de les inclure aux frais de recouvrement.

En conséquence la somme globale de 198,92 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
-une mise en demeure pour 48 euros,
– une sommation de payer pour 150,92 euros,

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [W] [E] :
– la somme de 2624,66 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 décembre 2022 au 12 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 13 février 2023 sur la somme de 609,64 euros, du 12 mai 2023 sur la somme de 579,12 euros, du 28 novembre 2023 sur la somme de 617,72 euros, à compter du 15 février 2024 sur la somme de 585,89 euros et de la sommation de payer du 11 avril 2024 pour le surplus.
– la somme de 198,92 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [K] [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [W] [E], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [V] [P] aux dépens à l’exception de la sommation de payer délivrée avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente.