Monsieur [W] [X], propriétaire dans une copropriété, est assigné par le syndicat des copropriétaires pour un arriéré de charges s’élevant à 21 968,14 euros. Contestant cette demande, il évoque des erreurs comptables et une hausse des charges d’eau. Le tribunal, après examen, condamne Monsieur [W] [X] à verser 21 960,79 euros, tout en déboutant le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve de mauvaise foi. En outre, Monsieur [W] [X] est condamné aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée, et ce, même en cas de contestation des comptes, à condition que cette contestation soit faite dans les délais prévus.

Il est important de noter que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Si un copropriétaire ne conteste pas cette approbation dans le délai légal, il ne peut pas refuser de payer les sommes dues.

Quels sont les recours possibles en cas de contestation des charges de copropriété ?

En cas de contestation des charges de copropriété, l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Les décisions de l’assemblée générale peuvent être contestées par tout copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de leur notification. »

Cela signifie qu’un copropriétaire qui souhaite contester les charges doit le faire dans un délai de deux mois après avoir été informé de l’approbation des comptes. Passé ce délai, il ne pourra plus s’opposer au paiement des charges.

Il est également précisé que l’obligation de paiement des charges existe dès que l’assemblée générale a approuvé les comptes, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal. Cela renforce l’importance de la vigilance des copropriétaires concernant les décisions prises en assemblée générale.

Quelles sont les conséquences d’une augmentation anormale des charges d’eau ?

L’article L. 2224-12-4 du Code général des collectivités territoriales stipule que :

« Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. »

Une augmentation est considérée comme anormale si le volume d’eau consommé excède le double du volume moyen consommé par l’abonné ou par d’autres abonnés ayant occupé le local pendant une période équivalente.

Dans le cas présent, bien que Monsieur [W] [X] ait constaté une augmentation de ses charges d’eau, il lui incombait de vérifier l’origine de cette augmentation. L’article précité ne décharge pas l’occupant de sa responsabilité de surveiller sa consommation d’eau et de rechercher d’éventuelles fuites.

Quels frais peuvent être récupérés par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créances ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. »

Cela signifie que le syndicat peut demander le remboursement des frais engagés pour le recouvrement des charges impayées, à condition que ces frais soient justifiés et nécessaires.

Dans l’affaire en question, le syndicat a justifié certains frais, tels que ceux liés à l’envoi de lettres de mise en demeure. Toutefois, il appartient à la juridiction de vérifier la nécessité de chaque frais avant de les imputer au copropriétaire débiteur.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

L’article 1231-6 du Code civil stipule que :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ait à justifier d’aucune perte. Cependant, pour obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, le créancier doit prouver la mauvaise foi du débiteur.

Dans le cas présent, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [W] [X]. Cela souligne l’importance de la preuve dans les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive.