JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/08117 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YAXD
N° de MINUTE : 25/26

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [10], [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par la SELARL [P] ET ASSOCIES, administrateur judiciaire.
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : PB001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [W] [X]
[Adresse 7]
[Localité 9]
représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier

Monsieur [W] [X] est propriétaire des lots 20642, 21541 et 22381 au sein de la résidence [10] située notamment [Adresse 6] à [Localité 9] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [W] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-condamner Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 21 968,14 euros au titre des appels impayés au 16 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation sur le surplus
-condamner Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-condamner Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts (sic)
-ordonner l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 mars 2024, Monsieur [W] [X] sollicite du tribunal de :
-débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes
-condamner « le défendeur » (sic) au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, « dont distraction au profit de Maître Jean AMOUGOU », ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 21 968,14 euros au titre des appels impayés au 16 mai 2023.

Monsieur [W] [X] fait valoir qu’il a interrogé l’administrateur provisoire de la copropriété dès 2018 au sujet d’erreurs comptables qui ont par la suite été rectifiées. Il ajoute que les charges d’eau qui lui ont été imputées ont augmenté considérablement en 2023, ce qui aurait dû conduire l’administrateur provisoire à alerter le fournisseur d’eau afin qu’il procède aux vérifications prévues à l’article L 2224-12-4 du Code général des collectivités territoriales. Se fondant sur l’article 61-1-3 du décret du 17 mars 1967, il soutient que l’ancien administrateur de la copropriété ayant commis de nombreuses erreurs comptables, les montants sollicités sont erronés.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article L. 2222-1-4 du code général des collectivités territoriales prévoit que dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire et les décisions d’approbation des comptes sur la période
-un décompte des impayés arrêté au 16 mai 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.
-les décomptes d’apurement de charges des années 2019 à 2021.

Aucune des pièces produites par Monsieur [W] [X] ne permet de démontrer l’existence d’erreurs comptables dans la gestion de la copropriété, s’agissant essentiellement de courriels adressés par le copropriétaire à l’administrateur provisoire aux termes desquels il s’étonne du montant de ses charges.

Il convient de déduire du décompte la somme de 7,35 euros appelée le 16 février 2023 au titre d’une mise en demeure, qui relève de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des charges d’eau, il n’est pas contesté que celles-ci sont imputées au prorata des consommations individuelles. Il ressort des relevés d’apurement de charges que les sommes suivantes ont été mises à la charge du défendeur :
-sur l’exercice 2019, 0 euro au titre de l’eau froide (index 1505) et 0 euro au titre de l’eau chaude (index 2694)
-sur l’exercice 2020, 699 euros au titre de l’eau froide (index 1505 passé à 2205) et 54 euros au titre de l’eau chaude (index 2694 à 2748)
-sur l’exercice 2021, -101 euros au titre de l’eau froide (index 2204 passé à 2103) et 1 086 euros au titre de l’eau chaude (index 2748 à 3834)

Il ressort de l’état de consommation du fournisseur d’eau que l’index des deux compteurs d’eau chaude de Monsieur [W] [X] s’élevait à un total de 3894 au 1er juin 2022, ce qui est compatibles avec les relevés d’index susvisés.

S’il ressort de ces éléments que la consommation d’eau correspondant aux lots de Monsieur [W] [X] a effectivement augmenté anormalement à compter de 2021, celui-ci ne soutient pas que les charges appelées ne correspondent pas au relevé de son compteur individuel mais fait valoir que l’administrateur provisoire aurait dû l’alerter de cette consommation anormale d’eau. Il appartenait pourtant à Monsieur [W] [X] de s’inquiéter de cette augmentation en recherchant une fuite au niveau de son lot, l’article L2224-12-4 du Code général des collectivités territoriales dont il se prévaut ne prévoyant pas qu’il revienne à l’administrateur provisoire de rechercher l’existence de fuites au sein des lots privatifs. Il n’y a donc pas lieu d’exclure les sommes appelées au titre des charges d’eau.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 960,79 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 mai 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 7 829,84 euros et à compter du 29 août 2023, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure pour un montant total de 30 euros,
-frais de demande de renseignements sommaires urgents d’un montant de 14 euros
-frais de commande du titre de propriété d’un montant de 17 euros
Soit un montant total de 61 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production de l’accusé de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 7,35 euros, montant facturé au copropriétaire sur le décompte.

Les frais de demande de renseignements sommaires urgents et de commande du titre de propriété sont justifiés pour un montant total de 31 euros.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [W] [X] est redevable de la somme de 38,35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [W] [X], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Condamne Monsieur [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située notamment [Adresse 6] à [Localité 9] (93) les sommes de :
-21 960,79 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 sur la somme de 7 829,84 euros et à compter du 29 août 2023 sur le surplus
-38,35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située notamment [Adresse 6] à [Localité 9] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne Monsieur [W] [X] aux dépens de l’instance.

Fait au Palais de Justice, le 06 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON