Monsieur [W] [X], propriétaire dans une copropriété, est assigné par le syndicat des copropriétaires pour un arriéré de charges s’élevant à 21 968,14 euros. Contestant cette demande, il évoque des erreurs comptables et une hausse injustifiée des charges d’eau. Le tribunal, après examen, condamne Monsieur [W] [X] à payer 21 960,79 euros, avec intérêts, et 38,35 euros pour frais de recouvrement. Toutefois, il déboute le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve de mauvaise foi. En conséquence, Monsieur [W] [X] est également condamné aux dépens de l’instance.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée, et ce, même en cas de contestation des montants, à moins qu’il n’ait formé un recours dans les délais impartis.

Il est également précisé que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la même loi ne peut refuser de payer les sommes dues.

Quels sont les recours possibles pour un copropriétaire contestataire des charges ?

Un copropriétaire qui conteste les charges peut se référer à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que :

« Les décisions de l’assemblée générale peuvent être contestées par tout copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de leur notification. »

Ce recours doit être exercé devant le tribunal judiciaire. Si le copropriétaire ne conteste pas les comptes approuvés dans ce délai, il est réputé avoir accepté les charges qui lui sont imputées.

Dans le cas présent, Monsieur [W] [X] n’a pas contesté les comptes approuvés, ce qui l’empêche de refuser le paiement des charges, même s’il évoque des erreurs comptables.

Quelles sont les conséquences d’une mise en demeure pour le paiement des charges ?

La mise en demeure a des conséquences importantes, notamment en ce qui concerne le calcul des intérêts. Selon l’article 1231-6 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Cela signifie que dès qu’un copropriétaire reçoit une mise en demeure, il commence à accumuler des intérêts sur la somme due. Dans cette affaire, la mise en demeure a été datée du 13 février 2023, ce qui a permis au syndicat des copropriétaires de réclamer des intérêts à partir de cette date.

Quels frais peuvent être récupérés par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créances ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. »

Cela inclut les frais de lettres de mise en demeure, ainsi que d’autres frais liés au recouvrement. Dans le cas présent, le syndicat a justifié des frais pour l’envoi de lettres de mise en demeure et d’autres démarches administratives, ce qui a conduit à la condamnation de Monsieur [W] [X] à rembourser ces frais.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive ?

Pour obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive, le créancier doit prouver la mauvaise foi du débiteur. L’article 1231-6 du code civil stipule que :

« Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Dans cette affaire, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [W] [X]. Cela souligne l’importance de la preuve dans les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive.