Monsieur [V] [E], propriétaire d’un lot dans la copropriété de [Adresse 4], a fait l’objet d’une mise en demeure pour charges impayées. Le syndicat des copropriétaires, après une assignation devant le tribunal judiciaire de Draguignan, a obtenu le 16 octobre 2024 une décision favorable pour le paiement de 939,19 euros, incluant des intérêts. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le tribunal n’ayant pas constaté de préjudice distinct. Monsieur [V] [E] a également été condamné à régler les dépens de l’instance et une somme de 800 euros selon l’article 700 du code de procédure civile.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de sa quote-part, qui est déterminée par le règlement de copropriété.

En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut engager des actions pour recouvrer les sommes dues, comme cela a été le cas pour Monsieur [V] [E].

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des sommes dues après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours.

Dans le cas de Monsieur [V] [E], le syndicat a pu demander le paiement des charges impayées après avoir respecté cette procédure.

Comment se calcule le montant des intérêts en cas de retard de paiement ?

Le calcul des intérêts en cas de retard de paiement est régi par l’article 1343-5 du code civil, qui dispose que :

« Les intérêts échus sont dus au moins pour une année entière.

Le créancier peut demander la capitalisation des intérêts échus. »

Dans le cadre de la décision rendue, il a été ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément à cet article.

Cela signifie que les intérêts sur les sommes dues par Monsieur [V] [E] seront calculés et ajoutés au montant principal de la créance, augmentant ainsi le montant total à rembourser.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont précisées par l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Dans le cas présent, bien que le défaut de paiement de Monsieur [V] [E] ait été établi, il n’a pas été démontré qu’il y avait un préjudice distinct causé par sa mauvaise foi.

Ainsi, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires, considérant qu’aucun élément ne prouvait la mauvaise foi du débiteur.

Quelles sont les conséquences des frais de contentieux sur la créance due ?

Les frais de contentieux sont traités par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Dans le cas de Monsieur [V] [E], les frais de contentieux ont été déduits de la créance totale, ramenant le montant dû à 939,19 euros.

Ces frais sont donc considérés comme des charges supplémentaires que le copropriétaire doit assumer en cas de non-paiement des charges de copropriété.