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L’Essentiel : La SCI CLEODA, copropriétaire d’un appartement, a été assignée par le syndicat des copropriétaires pour le paiement de charges et de dommages et intérêts. Bien que le syndicat ait décidé de se désister de sa demande principale concernant les charges, il a maintenu sa demande de 3000 euros de dommages et intérêts. Le tribunal a jugé l’assignation régulière et a déclaré l’action recevable. La SCI a reconnu des retards de paiement, entraînant un préjudice pour la copropriété, ce qui a conduit à une condamnation à verser 100 euros de dommages et intérêts, ainsi qu’à couvrir les frais de procédure.
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Exposé du litigeLa SCI CLEODA est copropriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé à l’adresse mentionnée, et a été assignée par le syndicat des copropriétaires, représenté par la SARL NG IMMOBILIER, pour le paiement de charges et de dommages et intérêts. Les sommes réclamées incluent 2604,56 euros pour les charges du 3ème trimestre 2024, 3000 euros de dommages et intérêts, et 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. L’affaire a été retenue le 4 novembre 2024, où le syndicat a décidé de se désister de sa demande principale concernant les charges, mais a maintenu sa demande de dommages et intérêts. Discussion sur l’assignation et la recevabilitéLa SCI CLEODA a été régulièrement assignée à l’adresse de son siège social, et l’action du syndicat des copropriétaires est jugée recevable. Le syndicat a fourni plusieurs documents pour soutenir sa demande, y compris des extraits cadastraux, des procès-verbaux d’assemblée générale, et des appels de charges. Selon la loi, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services et équipements communs. Demande en paiement de l’arriéréLe syndicat des copropriétaires a constaté le désistement concernant les charges entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2024. Les frais de recouvrement, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont dus par le copropriétaire, mais le syndicat a également décidé de se désister de sa demande à ce sujet. Demande de capitalisation des intérêtsIl n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil, étant donné que les règlements ont été effectués. Demande de dommages et intérêtsLe préjudice lié au retard de paiement est réparé par des intérêts moratoires, tandis que le préjudice distinct peut être réparé par des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi. La SCI CLEODA a reconnu des retards de paiement, entraînant un préjudice de gestion pour la copropriété, ce qui a conduit à une condamnation à verser 100 euros de dommages et intérêts. Exécution provisoireL’exécution provisoire est de droit dans cette affaire, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue définitive du litige. Dépens et article 700 du Code de Procédure CivileLa SCI CLEODA a été condamnée à payer 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en plus des dépens de l’instance, incluant les frais d’assignation et de suivi de procédure déjà réglés. Conclusion du jugementLe tribunal a constaté la régularité de l’assignation, a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable dans son action, et a noté le désistement concernant les charges. La SCI CLEODA a été condamnée à verser des dommages et intérêts, à respecter l’exécution provisoire, et à couvrir les frais de procédure. |
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Q/R juridiques soulevées :
Sur la recevabilité de l’assignationLa SCI CLEODA a été régulièrement assignée à l’adresse de son siège social, où lui sont envoyés les appels de charges. L’action du syndicat des copropriétaires est donc recevable envers le copropriétaire, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. » Ainsi, la régularité de l’assignation est confirmée par le respect des procédures légales en matière de notification et d’information des copropriétaires. Sur la demande en paiement de l’arriéréLe syndicat des copropriétaires a fourni plusieurs documents pour soutenir sa demande, notamment un extrait de matrice cadastrale, des procès-verbaux d’assemblée générale, et des appels de charges. En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que : « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. » Cela signifie que chaque copropriétaire doit contribuer aux charges en fonction de la quote-part définie dans le règlement de copropriété. Le désistement du syndicat des copropriétaires concernant les charges et frais dus entre le 01/01/2023 et le 1/07/2024 est également noté, ce qui implique que la demande de paiement pour ces périodes est écartée. Sur la demande de dommages et intérêtsLa demande de dommages et intérêts est fondée sur la carence fautive du copropriétaire, qui a causé un préjudice distinct à la copropriété. Selon l’article 1231-6 du Code Civil : « Le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du débiteur. » Dans ce cas, la carence du débiteur dans le paiement de la dette a été caractérisée, entraînant un préjudice de gestion pour la copropriété. Le tribunal a donc condamné la SCI CLEODA à verser 100 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Sur l’exécution provisoireL’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que la décision du tribunal peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel. Cette disposition est prévue par l’article 514 du Code de Procédure Civile, qui stipule que : « L’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire. » Ainsi, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire s’applique dans cette affaire, permettant au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure CivileLa SCI CLEODA a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Cet article prévoit que : « La partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » Dans ce cas, les frais d’assignation et de suivi de procédure ont déjà été réglés, mais le tribunal a jugé nécessaire d’allouer une somme pour couvrir les frais engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette instance. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Charles DULAC ; M. [F] [T]
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/05146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55NP
N° MINUTE :
1-2025
JUGEMENT
rendu le jeudi 16 janvier 2025
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son Syndic la SARL Cabinet NG IMMOBILIER dont le siège social est sis – [Adresse 1]
représenté par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093
DÉFENDERESSE
S.C.I. CLEODA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par M. [F] [T] (Gérant)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 novembre 2024
Délibéré le 16 janvier 2025
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 16 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55NP
La SCI CLEODA est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant le lot 2 de la Copropriété et cadastré CG [Cadastre 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 18/09/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER, a assigné la SCI CLEODA, aux fins de :
– condamnation de la SCI CLEODA au paiement de:
– la somme de 2604,56 euros pour les charges dues au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 22/ 03/ 2024, avec application de l’article 1343-2 du Code Civil
– la somme de 3000 euros de dommages et intérêts
– la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
– voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 4/ 11/ 2024.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur se désiste de sa demande principale, les charges et frais en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et les frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, étant réglés.
Il maintient sa demande de dommages et intérêts , qui doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire laquelle cause un préjudice distinct à la Copropriété.
La SCI CLEODA a été représentée par son gérant M.[T] [F] . Il expose que les lieux sont loués , que les appels de charges sont adressés au siège social de la SCI où demeure sa femme dont il est séparé.
Il s’en remet sur la demande de dommages et intérêts, de frais et dépens, eu égard aux retards de paiement qu’il reconnait.
Sur l’assignation et la recevabilité :
La SCI CLEODA a été régulièrement assignée à l’adresse de son siège social où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.
Sur la demande en paiement de l’arriéré :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2023
-les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 45012 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
– le contrat de syndic signé le 27/ 03/ 2023
– des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2023, 2024, outre appels travaux ou d’autre nature
– la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022
– une lettre de mise en demeure du 22/ 03/ 2024
-un décompte des sommes dues entre le 01/01/2023 et le 1/ 07/ 2024 et des frais
En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Au titre des charges entre le 01/01/2023 et le 1/ 07/ 2024, il convient de constater le désistement du syndicat des copropriétaires , appel du 3ème trimestre 2024 et fonds travaux inclus.
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.
Décision du 16 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55NP
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.
Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 , qui ont également été réglés .
Sur la demande de capitalisation des intérêts :
Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil , compte-tenu de ces règlements.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du débiteur.
La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres notamment entre le 26/04/ 2022, date à laquelle le solde est légèrement débiteur de 104.76 euros , après paiement de 2000 euros et le 23/02/2023 , date du paiement de 770.97 euros, puis postérieurement ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER une somme de 100 euros de dommages et intérêts, tous les frais réclamés ayant été payés ( soit un total de 1242 euros).
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile
La SCI CLEODA sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant le coût de l’acte d’assignation. En effet le coût des frais d’assignation de 768 euros s’agissant d’honoraires a déjà été réglé , de même que les frais de suivi de procédure de 300 euros.
Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière
DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER est recevable en son action
CONSTATE le désistement du syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER pour les charges et frais dus entre le 01/01/2023 et le 1/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 et fonds travaux inclus
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts dus sur une année entière au titre des impayés de charges
CONDAMNE la SCI CLEODA à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER la somme de 100 euros de dommages et intérêts
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit
CONDAMNE la SCI CLEODA à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SARL NG IMMOBILIER la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE la SCI CLEODA aux entiers dépens de l’instance
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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