Madame [L] [C], copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier Le Massif des Roses, a été citée en justice par le syndicat des copropriétaires pour non-paiement des charges. Le 13 juin 2024, une procédure accélérée a été engagée, mais elle n’a pas comparu à l’audience du 15 novembre 2024. Le tribunal a constaté que les charges étaient exigibles après une mise en demeure restée sans effet. Madame [L] [C] a été condamnée à payer 7210,41 euros pour charges impayées, ainsi que d’autres frais, et a été tenue de verser 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété ?

La recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété est régie par plusieurs dispositions législatives, notamment l’article 472 du Code de procédure civile et l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que :

« En l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que même en l’absence de la défenderesse, le juge doit s’assurer que la demande est fondée sur des bases juridiques solides.

De plus, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. »

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [L] [C] par courrier recommandé en date du 9 avril 2024, et les provisions n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la demande est donc recevable.

Comment le juge a-t-il évalué la demande principale en paiement des charges ?

Le juge a évalué la demande principale en paiement des charges de copropriété en se basant sur les articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 10 de cette loi stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Cela implique que chaque copropriétaire doit contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot.

L’article 19-2, déjà cité, précise que les provisions non réglées deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure infructueuse.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a produit des preuves, telles que les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes de charges, qui ont démontré que Madame [L] [C] devait effectivement les sommes réclamées.

Ainsi, le juge a condamné Madame [L] [C] à payer la somme de 7210,41 € au titre des charges de copropriété exigibles.

Quelles sont les implications des provisions à échoir dans cette décision ?

Les provisions à échoir sont traitées selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui indique que les provisions non encore échues deviennent exigibles après une mise en demeure infructueuse.

Dans cette affaire, le juge a constaté que l’assemblée générale du 3 mai 2023 avait voté le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Ainsi, les provisions trimestrielles du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, qui n’avaient pas été réglées dans les 30 jours suivant la mise en demeure, sont devenues immédiatement exigibles.

Le juge a donc condamné Madame [L] [C] à payer la somme de 816,34 € pour ces provisions à échoir, en précisant que les intérêts ne commenceraient à courir qu’à compter de l’assignation, et non de la date du commandement de payer.

Quels sont les critères pour l’imputation des frais nécessaires au recouvrement ?

Les frais nécessaires au recouvrement sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Cet article stipule que :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. »

Cependant, il est important de noter que certains frais ne peuvent pas être considérés comme nécessaires.

Les frais de mise au contentieux, par exemple, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires, sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans cette affaire, le juge a examiné les frais réclamés et a décidé de ne retenir que ceux qui étaient justifiés par des pièces produites, soit la mise en demeure recommandée, et a condamné Madame [L] [C] à payer 30 € pour ces frais.

Comment le juge a-t-il traité la demande de dommages et intérêts ?

La demande de dommages et intérêts a été examinée à la lumière de l’article 1231-6 du Code civil, qui prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en intérêts au taux légal.

Cet article stipule que :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Cependant, le créancier peut également demander des dommages et intérêts distincts s’il prouve qu’il a subi un préjudice indépendant du retard.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires n’a pas réussi à prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, car le syndicat n’a pas démontré que la défaillance de Madame [L] [C] lui avait causé un préjudice supplémentaire.