MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 24/02078 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZE
NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL DBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] situé au [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [O] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 Décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [C] est propriétaire du lot n°3 dans la résidence [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 08 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, a assigné Monsieur [O] [C], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 03 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, demande, de :

– condamner Monsieur [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 1.996,81 euros au titre des charges et provisions échues au 10 octobre 2024,
– condamner Monsieur [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 668,48 euros correspondant aux provisions à échoir sur l’exercice 2025 visées par le budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale du 20 juin 2024,
– condamner Monsieur [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Monsieur [O] [C] à payer les entiers dépens de l’instance.

De son côté, Monsieur [O] [C], bien que régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que : « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution « .

En l’espèce, il convient de constater que la demande porte sur une somme inférieure à 5.000 euros.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [O] [C] n’est pas présent depuis plusieurs années aux assemblées générales organisées par cette petite propriété. Par ailleurs, il ne répond pas aux lettres de mises en demeure et à la sommation qui lui été adressée à sa personne. Enfin, malgré une assignation délivrée également à sa personne, il choisit de ne pas comparaître à l’audience et donc de ne pas s’expliquer.

Il en résulte que toutes tentatives de discussion sont vouées à l’échec. Ce silence et cette inertie caractérisent un motif légitime tenant aux circonstances de l’espèce qui rend impossible une telle tentative de conciliation préalable.

L’action de la partie demanderesse est donc recevable.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :  » Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…)  »

L’article 1353 du code civil dispose :  » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

En l’espèce, il est constant que Monsieur [O] [C] est propriétaire du lot n°3 dans la résidence [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 4]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 10 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que Monsieur [O] [C] reste redevable de la somme de 1.996,81 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de la sommation de payer par commissaire de justice (83,16 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [O] [C]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [O] [C] est donc redevable de la somme de 1.913,65 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 10 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :  » Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…).  »

L’article 19-2 de ce même texte énonce :  » A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles « .

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l’exercice 2025 (résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 20 juin 2024) ont été soumises, par lettres de mise en demeure au copropriétaire défaillant. En l’absence de versement par Monsieur [O] [C] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

Monsieur [O] [C] sera donc également condamné au paiement de la somme 668,48 euros au titre des provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel de 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1153 du code civil prévoit :  » Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance « .

En l’espèce, sur la base du dernier alinéa de ce texte, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler, de mauvaise foi, ses charges de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ne démontre pas que Monsieur [O] [C] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu’il s’est sciemment abstenu de le faire.

La partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :  » La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie « .

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [O] [C] sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de la sommation de payer (pour 83,16 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :  » Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…).  »

L’équité commande de condamner Monsieur [O] [C] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, la somme de 1.913,65 euros (MILLE NEUF CENT TREIZE EUROS et SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 10 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, la somme de 668,48 euros (SIX CENT SOIXANTE HUIT EUROS et QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du 09 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de la sommation de payer (83,16 euros) et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 09 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,