Le litige oppose le syndicat des copropriétaires de la résidence à Monsieur [O] [C], propriétaire du lot n°3, pour le paiement de charges impayées. Le syndicat réclame 1.996,81 euros pour des charges échues et 668,48 euros pour des provisions à échoir. Malgré une assignation, Monsieur [O] [C] ne se présente pas à l’audience, rendant toute conciliation impossible. Le tribunal déclare la demande recevable et condamne Monsieur [O] [C] à payer les sommes dues, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts pour absence de preuve de mauvaise foi. La décision est exécutoire de droit.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en justice selon l’article 750-1 du code de procédure civile ?

L’article 750-1 du code de procédure civile stipule que :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

Dans le cas présent, la demande porte sur une somme inférieure à 5 000 euros.

Il est également constaté que Monsieur [O] [C] n’a pas participé aux assemblées générales et n’a pas répondu aux mises en demeure.

Ces éléments montrent que toutes tentatives de discussion sont vouées à l’échec, justifiant ainsi l’irrecevabilité de la tentative de conciliation.

L’action de la partie demanderesse est donc recevable.

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires en matière de charges selon l’article 10 de la loi n°65-557 ?

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

Ainsi, chaque copropriétaire, y compris Monsieur [O] [C], est tenu de s’acquitter des charges de copropriété en fonction de sa quote-part.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [O] [C] est propriétaire du lot n°3 et qu’il doit donc s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Le décompte arrêté au 10 octobre 2024 montre qu’il reste redevable de la somme de 1.996,81 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il est donc en défaut de paiement, ce qui justifie la demande du syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 ?

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Dans le cas présent, les provisions non encore échues pour l’exercice 2025, approuvées lors de l’assemblée générale du 20 juin 2024, ont été soumises à Monsieur [O] [C] par lettres de mise en demeure.

En l’absence de versement dans un délai de trente jours, ces sommes sont devenues exigibles.

Monsieur [O] [C] est donc condamné à verser la somme de 668,48 euros au titre des provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts selon l’article 1153 du code civil ?

L’article 1153 du code civil prévoit que :

« Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a demandé des dommages-intérêts en raison du retard de Monsieur [O] [C] dans le paiement de ses charges.

Cependant, il n’a pas été prouvé que Monsieur [O] [C] agissait de mauvaise foi ou qu’il avait les moyens financiers de faire face à ses obligations.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts a été rejetée, car il n’y avait pas de preuve suffisante de la mauvaise foi de Monsieur [O] [C].

Quelles sont les règles concernant les dépens de l’instance selon l’article 696 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, Monsieur [O] [C] a été condamné aux dépens de l’instance, car il a été reconnu comme la partie perdante en raison de son défaut de paiement des charges de copropriété.

Cela inclut les frais de la sommation de payer, qui s’élèvent à 83,16 euros.

Ainsi, il est tenu de régler l’intégralité des dépens de la présente instance.

Quelles sont les conditions pour obtenir des frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [O] [C] à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700.

Cette décision est fondée sur le fait que le syndicat a engagé des frais pour faire valoir ses droits en justice, et il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires.

Ainsi, la condamnation à payer des frais irrépétibles est justifiée par l’équité et la situation économique de la partie demanderesse.