Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E], copropriétaires à la résidence [Adresse 3], ont été assignés par le syndicat des copropriétaires pour non-paiement des charges. Lors de l’audience du 03 décembre 2024, ils ne se sont pas présentés, entraînant un procès-verbal de recherches infructueuses. Le tribunal a constaté un arriéré de 2.694,12 euros, condamnant les défendeurs à verser cette somme, ainsi que 1.000 euros pour les frais irrépétibles. La décision, rendue par défaut, est exécutoire de droit, laissant aux défendeurs la possibilité de se pourvoir en appel.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges qui lui incombent, proportionnellement à la valeur de son lot, et ce, pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’agir en justice pour obtenir le paiement des sommes dues.

L’article 835 du code de procédure civile précise que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En cas de non-paiement, le syndicat peut demander le paiement des arriérés de charges, ainsi que des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des charges impayées.

De plus, la partie défaillante peut être condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Comment se prouve le non-paiement des charges de copropriété ?

La preuve du non-paiement des charges de copropriété incombe au syndicat des copropriétaires, qui doit démontrer l’existence de la créance.

L’article 1353 du code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dans le cas présent, le syndicat a produit un décompte des charges arrêté au 1er octobre 2024, indiquant que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] étaient redevables d’une somme de 2.694,12 euros.

En l’absence de contestation de la part des défendeurs, qui n’ont pas comparu à l’audience, le tribunal a pu considérer que la créance était établie et que les défendeurs étaient solidairement responsables du paiement des charges dues.

Quelles sont les implications des frais irrépétibles dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

Les frais irrépétibles, qui sont des frais exposés par une partie et non compris dans les dépens, sont régis par l’article 700 du code de procédure civile. Cet article stipule que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [G] [V] et Madame [X] [S] [E] à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles, en raison des frais engagés pour faire valoir leurs droits en justice.

Cette décision vise à éviter que les autres copropriétaires ne supportent le coût des actions judiciaires nécessaires pour obtenir le paiement des charges dues par un copropriétaire défaillant.