MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02149 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TN5F
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [3] SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, représentée par sa présidente en exercice Madame [B] [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [D] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

Monsieur [D] [K] est propriétaire des lots 49 et 50 dans le Bâtiment D1 de la résidence [3], [Adresse 4], à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la société VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [D] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 03 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la société VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa de l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [D] [K] au paiement provisionnel de la somme de 3.545 euros arrêté au 1er octobre 2024 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, condamner Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [D] [K] aux entiers dépens de l’instance.
Monsieur [D] [K], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

* Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété fait l’objet d’un plan de sauvegarde, que le défendeur ne paie pas régulièrement ses charges depuis des années et que cette situation met en difficulté la copropriété.

Il produit en ce sens un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 06 novembre 2023 ayant condamné Monsieur [D] [K] à verser la somme de 4.722,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2022.

Au regard de la mise sous sauvegarde de justice de la copropriété, qui n’est pas contestée, il convient de considérer que l’urgence manifeste est caractérisée et il convient, en conséquence, de considérer que cela justifie en l’espèce que les parties soient dispensées de l’obligation que leur demande soit précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

Il convient donc de déclarer la présente procédure recevable.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [D] [K] est propriétaire des lots 49 et 50 dans le bâtiment D1 de la résidence [3], [Adresse 4], à [Localité 5].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que Monsieur [D] [K] reste redevable de la somme de 3.545 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [D] [K]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [D] [K] est donc redevable de la somme provisionnelle de 3.545 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [D] [K] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [D] [K] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic la société VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties ainsi qu’elles aviseront et d’ores et déjà et vu l’urgence :

DECLARONS recevable la présente procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic la société VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 3.545 euros (TROIS MILLE CINQ CENT QUARANTE CINQ EUROS) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic la société VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 09 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,