Monsieur [D] [K], propriétaire de deux lots dans la résidence [3], a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, pour charges impayées. Lors de l’audience du 03 décembre 2024, il ne s’est pas présenté. Le tribunal a jugé recevables les demandes du syndicat, condamnant Monsieur [D] [K] à verser 3.545 euros pour charges, 1.000 euros pour frais de justice, ainsi qu’à supporter les dépens. La créance a été reconnue sans contestation, et la décision est exécutoire de droit, visant à protéger les intérêts des autres copropriétaires.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité des demandes

La recevabilité des demandes en justice est régie par l’article 750-1 du code de procédure civile, qui stipule :

« A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a justifié l’urgence manifeste en raison de la mise sous sauvegarde de la copropriété et des impayés de Monsieur [D] [K].

Ainsi, le tribunal a considéré que les parties étaient dispensées de l’obligation de tenter une conciliation préalable, rendant la procédure recevable.

Sur les charges de copropriété impayées

Les charges de copropriété sont régies par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui précise :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

En vertu de cet article, Monsieur [D] [K], en tant que copropriétaire, est tenu de s’acquitter des charges de copropriété.

L’article 1353 du code civil précise également que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a prouvé que Monsieur [D] [K] était redevable de 3.545 euros au titre des charges de copropriété.

Son absence à l’audience a été interprétée comme une non-contestation de cette dette, rendant ainsi la demande de paiement fondée.

Sur les dépens de l’instance

Les dépens de l’instance sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui dispose :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, Monsieur [D] [K] a été condamné aux dépens en raison de son incapacité à s’acquitter de ses charges de copropriété.

Le tribunal a donc appliqué cette disposition, considérant que la partie perdante devait supporter les frais de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Les frais irrépétibles sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui stipule :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [D] [K] à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais engagés pour faire valoir ses droits.

Cette décision a été motivée par le fait que le syndicat a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire contre un copropriétaire défaillant, ce qui serait inéquitable pour les autres copropriétaires.