Mme [J] [W] épouse [B] est propriétaire de deux lots dans un immeuble en copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [B] pour le paiement de charges impayées, totalisant 2823 euros, ainsi que d’autres sommes. Lors de l’audience du 5 novembre 2024, Mme [B] était absente, permettant au tribunal de statuer par jugement contradictoire. Le syndicat a présenté des preuves de créances, établissant des impayés depuis 2020. Le tribunal a condamné Mme [B] à payer les charges, des intérêts, des frais de recouvrement et des dommages-intérêts, avec exécution provisoire du jugement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

1. Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

2. Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part de son lot dans la copropriété.

Il est également précisé que le syndicat des copropriétaires doit prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile.

Cela signifie que le syndicat doit fournir des documents tels que le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes et un décompte de répartition des charges pour justifier sa créance.

Comment se déroule le recouvrement des charges de copropriété ?

Le recouvrement des charges de copropriété est encadré par plusieurs dispositions législatives. Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit voter un budget prévisionnel chaque année, et les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart du budget voté.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise que les appels provisionnels effectués par le syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs, qui doivent être approuvés par l’assemblée générale. Le syndicat doit également produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En cas de non-paiement, le syndicat peut engager des procédures de recouvrement, y compris des mises en demeure et des actions judiciaires, pour récupérer les sommes dues.

Quels sont les frais imputables au copropriétaire en cas de recouvrement de charges ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge de ce dernier.

Ces frais incluent notamment :

– Les frais de mise en demeure,
– Les frais de relance,
– Les frais de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure,
– Les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Il est important de noter que cette liste n’est pas limitative, mais les frais doivent être justifiés.

Les frais de recouvrement ne sont considérés comme nécessaires que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires pour permettre au syndicat de recouvrer la créance.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété sont régies par plusieurs articles du code civil.

L’article 1231-6 stipule que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. »

De plus, l’article 2274 précise que « la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve. »

Enfin, l’article 1240 indique que « la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. »

Ainsi, si un copropriétaire ne paie pas ses charges et que cela cause un préjudice au syndicat, ce dernier peut demander des dommages et intérêts, à condition de prouver la mauvaise foi du débiteur et le préjudice subi.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution d’un défendeur en matière de charges de copropriété ?

L’absence de comparution d’un défendeur dans une affaire de charges de copropriété a des conséquences juridiques précises, comme le stipule l’article 472 du code de procédure civile. Cet article dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. »

Cela signifie que le juge peut rendre une décision même en l’absence du défendeur, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée.

Dans le cas présent, Mme [J] [W] épouse [B] n’ayant pas comparu, le tribunal a pu statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires.

De plus, l’article 473 précise que « le jugement sera réputé contradictoire », ce qui signifie que la décision est valable même si le défendeur n’était pas présent.

Ainsi, l’absence de comparution ne prive pas le tribunal de son pouvoir de décision, et le créancier peut obtenir gain de cause si sa demande est justifiée.