M. [X] [G], propriétaire de deux lots dans l’immeuble LE [Adresse 1], a reçu le 15 mai 2024 une mise en demeure du Syndicat des copropriétaires pour un montant de 490,74 euros. Le 11 juin 2024, le Syndicat l’a assigné en justice pour un arriéré de charges de 8 157,36 euros et 2 500 euros en dommages et intérêts. Lors de l’audience du 5 novembre 2024, M. [X] [G] a comparu sans avocat. Le Tribunal a condamné M. [X] [G] à payer 7 203,82 euros pour charges et fonds de travaux, ainsi que 1 472,22 euros pour des provisions non échues.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de la mise en demeure et ses conséquences juridiques ?

La mise en demeure est un acte juridique par lequel un créancier demande à son débiteur de s’exécuter, en l’occurrence, de régler les charges de copropriété dues.

Conformément à l’article 19-2 de la loi n° 65-557, en cas de défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Cet article précise également que le Président du Tribunal judiciaire, après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes, peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement des sommes exigibles.

Ainsi, la mise en demeure du 15 mai 2024 a pour effet de rendre exigibles les sommes dues par M. [X] [G], notamment les 467,23 euros et 23,51 euros, en plus des arriérés de charges.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que les copropriétaires doivent participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, proportionnellement à l’utilité que ces services présentent pour chaque lot.

De plus, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, en fonction des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Un copropriétaire qui n’a pas contesté cette approbation dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2 de la même loi ne peut refuser de payer les sommes réclamées.

Quelles sont les conséquences de l’approbation des comptes par l’assemblée générale ?

L’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires a des conséquences significatives sur les obligations de paiement des copropriétaires. Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette approbation rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible.

Cela signifie que le copropriétaire qui n’a pas contesté l’approbation des comptes dans le délai légal ne peut pas s’opposer au paiement des charges qui lui sont réclamées.

En l’espèce, M. [X] [G] n’a pas contesté les décisions de l’assemblée générale, ce qui l’engage à régler les sommes dues, notamment les 7 203,82 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre des provisions pour charges non échues ?

Les conditions de mise en œuvre des provisions pour charges non échues sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule qu’en cas de défaut de paiement d’une provision exigible, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours.

Il est important de noter que seules les provisions pour charges non échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure sont concernées. Les provisions pour charges des exercices futurs ne peuvent pas être exigées.

Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a justifié avoir adressé une mise en demeure à M. [X] [G] le 15 mai 2024, ce qui a rendu exigibles les provisions non échues pour l’exercice allant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, soit un montant de 1 472,22 euros.

Quelles sont les règles concernant les frais de recouvrement des charges de copropriété ?

Les règles concernant les frais de recouvrement des charges de copropriété sont établies par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge de ce dernier.

Cependant, seuls les frais qui répondent au critère de nécessité peuvent être imputés au copropriétaire. Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a demandé le remboursement de frais de recouvrement totalisant 953,54 euros.

Le tribunal a débouté le Syndicat de sa demande, considérant que ces frais n’étaient pas justifiés par leur nécessité, notamment en raison de leur ancienneté et du fait qu’ils n’avaient pas été exposés en vue de la mise en demeure du 15 mai 2024.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont définies par l’article 1231-6 du code civil. Cet article stipule que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Il est essentiel de prouver la mauvaise foi du débiteur et le préjudice en lien de causalité avec cette mauvaise foi pour obtenir des dommages et intérêts.

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi de M. [X] [G] ni le préjudice qu’il aurait subi en raison de cette mauvaise foi. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée.