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L’Essentiel : En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [Z] et [O] [U] le 2 juillet 2024, sans réponse de leur part. Le 25 septembre, une assignation a été déposée devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse pour le paiement de 5 048,43 € dus. Lors de l’audience du 15 octobre, après un paiement partiel, le syndicat a réclamé des montants actualisés. Le tribunal a reconnu les propriétaires redevables de 5 599,83 € au total, incluant des dommages et intérêts, et les a condamnés aux dépens, rendant le jugement exécutoire de droit.
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Propriétaires et biens concernés[Z] et [O] [U] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un grenier dans la copropriété de la Résidence Ducret, située dans le département de l’Ain. Mise en demeure et assignationEn raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a envoyé une mise en demeure à [Z] et [O] [U] le 2 juillet 2024, qui est restée sans réponse. Le 25 septembre 2024, le syndicat a assigné les propriétaires devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse pour obtenir le paiement de diverses sommes dues. Sommes réclaméesLe syndicat des copropriétaires a demandé le paiement de 5 048,43 € pour les arriérés de charges et autres frais, ainsi que des montants supplémentaires pour le budget prévisionnel et les cotisations de fonds de travaux, en plus de dommages et intérêts et des frais d’avocat. Audience et actualisation des demandesLors de l’audience du 15 octobre 2024, le syndicat a actualisé ses demandes après qu’un paiement de 5 048,43 € ait été effectué le 3 octobre 2024. Les nouvelles sommes réclamées incluaient 1 416,16 € pour l’arriéré, 4 003,35 € pour les charges courantes, et 180,32 € pour les cotisations de fonds de travaux. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que [Z] et [O] [U] étaient redevables de 1 416,16 € pour l’arriéré de charges et de 4 003,35 € pour les charges courantes, ainsi que de 180,32 € pour les cotisations de fonds de travaux. De plus, le tribunal a accordé 500 € de dommages et intérêts au syndicat pour le préjudice financier subi. Condamnation aux dépens[Z] et [O] [U] ont été condamnés aux dépens et à verser 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges de copropriété sont principalement régies par la loi du 10 juillet 1965, notamment par ses articles 14 et 19-2. L’article 14-1 stipule que « les copropriétaires sont tenus de contribuer aux dépenses des parties communes en fonction de leur quote-part dans les parties communes ». Cela signifie que chaque copropriétaire doit payer sa part des charges, qui incluent les dépenses courantes et les fonds de travaux. En cas de non-paiement, l’article 19-2 précise que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles ». Ainsi, les copropriétaires doivent s’acquitter de leurs charges dans les délais impartis, sous peine de voir ces sommes exigées immédiatement après une mise en demeure. Quels sont les recours possibles pour le syndicat des copropriétaires en cas de non-paiement des charges ?En cas de non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs recours, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Tout d’abord, l’article 19-1 permet au syndicat de procéder à une mise en demeure, qui doit être adressée au copropriétaire défaillant. Si cette mise en demeure reste sans effet pendant un délai de trente jours, le syndicat peut alors engager une procédure judiciaire. L’article 19-2, déjà mentionné, autorise le syndicat à demander le paiement des sommes dues devant le tribunal judiciaire. Le président de ce tribunal peut alors condamner le copropriétaire à payer les provisions ou sommes exigibles, après avoir constaté la défaillance du copropriétaire et l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Enfin, le syndicat peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison du non-paiement, comme le prévoit l’article 1240 du Code civil, qui stipule que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Comment se calcule le montant des charges de copropriété dues par un copropriétaire ?Le montant des charges de copropriété dues par un copropriétaire est calculé en fonction de sa quote-part dans les parties communes, comme le précise l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 14-1 indique que « les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots ». Cela signifie que chaque copropriétaire paie une part des charges proportionnelle à la valeur de son bien par rapport à l’ensemble de la copropriété. Les charges peuvent inclure des dépenses courantes, telles que l’entretien des parties communes, ainsi que des cotisations pour des fonds de travaux, comme le stipule l’article 14-2. Les montants sont votés lors des assemblées générales, et chaque copropriétaire est informé des sommes dues par le biais des appels de fonds. En cas de non-paiement, le montant dû peut être actualisé en fonction des décisions prises lors des assemblées générales et des relevés de comptes, comme cela a été fait dans l’affaire en question. Quelles sont les conséquences juridiques du non-paiement des charges de copropriété ?Les conséquences juridiques du non-paiement des charges de copropriété sont significatives et peuvent entraîner plusieurs mesures. Tout d’abord, le copropriétaire défaillant peut faire l’objet d’une mise en demeure, comme le prévoit l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. Si cette mise en demeure reste sans effet, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en justice pour obtenir le paiement des sommes dues. En cas de condamnation, le copropriétaire peut être contraint de payer non seulement les arriérés de charges, mais également des intérêts au taux légal, ainsi que des frais de mise en demeure et de contentieux, conformément aux stipulations du contrat de syndic. De plus, le tribunal peut également accorder des dommages et intérêts au syndicat pour le préjudice subi en raison du non-paiement, comme cela a été décidé dans l’affaire en question, où une somme de 500 € a été allouée à ce titre. Enfin, le copropriétaire peut également être condamné aux dépens de l’instance, ce qui signifie qu’il devra rembourser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits. |
JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DU 26 NOVEMBRE 2024
N° RG 24/02769 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3Q4
MINUTE N° 24/
Dans l’affaire entre :
S.D.C. DE LA RESIDENCE DUCRET sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE-AIN, inscrite au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 391 634 912, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Christian LALLEMENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 374 substitué par Me Marie-Anne BARRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 90
DEMANDEUR
et
Monsieur [Z] [U]
demeurant [Adresse 1]
non comparant
Madame [O] [E] [U]
demeurant [Adresse 1]
non comparante
DEFENDEURS
* * * *
Magistrat : Mme MASSON-BESSOU, Juge
Greffier : Madame BOIVIN
Débats : en audience publique le 15 Octobre 2024
Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024
[Z] et [O] [U] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un grenier constituant les lots n° 4, 9 et 15 de la copropriété de la Résidence Ducret, immeuble situé [Adresse 1] [Localité 3] (département de l’Ain).
En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Ducret a, en date du 2 juillet 2024, adressé à [Z] et [O] [U] une mise en demeure, laquelle est restée infructueuse.
Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Ducret, représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France Ain a, au visa notamment des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, assigné [Z] et [O] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer :
– la somme de 5 048,43 € arrêtée au 20 août 2024 correspondant aux arriérés de charges, provisions et cotisations de fonds de travaux ainsi qu’aux frais de mise en demeure, relance et mise au contentieux non réglées, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure, avec capitalisation, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant décompte produit au jour de l’audience ;
– la somme de 6 707,25 € correspondant à la quote part de [Z] et [O] [U] dans le budget prévisionnel au titre des charges courantes de l’article 14-1 votées pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant relevé produit au jour de l’audience ;
– la somme de 227,03 € correspondant à la quote part de [Z] et [O] [U] dans les cotisations fonds de travaux visées à l’article 14-2 1 et votées pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant relevé produit au jour de l’audience ;
– la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;
– la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lallement et Associés, avocats.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.
Le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes, un versement de 5 048,43 € étant intervenu le 3 octobre 2024, sollicitant désormais les sommes de :
– 1416,16 €, au titre de l’arriéré,
– 4 003,35 € au titre de la quote part de charges au titre du budget prévisionnel voté,
– 180,32 € au titre des cotisations fonds de travaux non encore exigibles.
[Z] et [O] [U] n’ont pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
Sur les demandes principales
En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, » à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (dépenses courantes concernant les parties communes) ou du I de l’article 14-2 (fonds de travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles « .
Le présent article est applicable aux côtisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Ducret (notamment relevé cadastral, réglement de copropriété, appels de fonds depuis le 18 mars 2024, mise en demeure du 2 juillet 2024, contrat de syndic, procès verbaux AG 2023 et 2024, décompte sur budgets votés et fonds de travaux) :
– qu’en date du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure, [Z] et [O] [U] étaient redevables de la somme de 4 904,43 € au titre des charges et des cotisations de fonds de travaux non réglées, outre la somme de 30 € au titre des frais de mise en demeure, décompte arrêté au 1er juillet 2024 ;
– qu’au 20 août 2024, la situation n’était toujours pas régularisée, puisque [Z] et [O] [U] étaient débiteurs à cette date d’une somme de 5 048,43 €, se décomposant ainsi qu’il suit :
– 4 844,43 € au titre des provisions de charges et côtisations de fonds de travaux, appels de fonds du 1er juillet 2024 inclus ;
– 204 € au titre des frais de mise en demeure et de mise au contentieux, frais contractuellement prévus dans le contrat de syndic.
Or, il ressort du dernier décompte que [Z] et [O] [U] ont procédé en date du 3 octobre 2024 au virement d’une somme de 5 048,43 €.
Il en résulte que plus rien n’est dû en ce qui concerne le montant qui était initialement réclamé au titre de l’arriéré de charges et de cotisation de fonds de travaux, étant observé que les appels de fonds pour les provisions de charges (1 369,45 €) et la cotisation fonds de travaux du dernier trimestre 2024 (46,71 €), exigibles au 1er octobre 2024, initialement réclamés au titre du budget provisionnel sont désormais dûs, soit un montant total de 1416,16 € tel que sollicité par le syndicat des copropriétaires après actualisation.
[Z] et [O] [U] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Ducret la somme de 1 416,16 € actualisée au titre de l’arriéré de charges et de cotisation de fonds de travaux dûs au 1er octobre 2024.
Il ressort en outre des décomptes sur budget prévisionnel voté et des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles, que selon leurs quotes-parts, [Z] et [O] [U] sont appelés à devoir :
– au titre des charges courantes non encore échues sur la période du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025 la somme de 5 337,80 € (6 707,25 € – 1369,45 €), étant observé qu’il a été sollicité à ce titre une somme de 4 003,35 € à l’audience, montant qui sera retenu afin de ne pas statuer ultra petita ;
– au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles la somme de 180,32 € (227,03 €- 46,71 €) sur la période du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025.
[Z] et [O] [U] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Ducret la somme de 4 003,35 € actualisée au titre des charges courantes non encore échues et de 180,32 € au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles sur la période du 1er janvier au 1er octobre 2025.
Enfin, les retards de paiement de [Z] et [O] [U] ont nécessairement occasionné des difficultés financières dans la gestion de l’immeuble au préjudice direct de l’ensemble des copropriétaires.
Il est donc justifié de faire droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 500 € au titre du préjudice financier subi.
Sur les mesures accessoires
[Z] et [O] [U], parties perdantes, sont condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Ducret une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Condamne solidairement [Z] et [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Ducret la somme de 1 416,16 € actualisée au titre de l’arriéré de charges et de cotisation de fonds de travaux dûs au 1er octobre 2024 au titre du 4ème trimestre 2024 ;
Condamne solidairement [Z] et [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Ducret la somme de 4 003,35 € actualisée au titre des charges courantes non encore échues et de 180,32 € au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles sur la période du 1er janvier au 1er octobre 2025 ;
Condamne [Z] et [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Ducret la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne [Z] et [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Ducret la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [Z] et [O] [U] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lallement et Associés, avocats ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
La greffière Le président
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Christian LALLEMENT
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