Le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) a assigné la société HABIVAL devant le tribunal judiciaire de Valenciennes, réclamant 26 752,86 euros pour charges de copropriété. Malgré des paiements partiels, HABIVAL n’a pas réglé l’intégralité de sa dette. En réponse, HABIVAL conteste les demandes, affirmant avoir effectué plusieurs paiements et refusant de payer des frais de recouvrement jugés injustifiés. Après analyse des preuves, le tribunal a condamné HABIVAL à verser 4880,64 euros au SDC, avec intérêts, ainsi qu’à payer les dépens et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la responsabilité des copropriétaires concernant les charges de copropriété ?

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter de sa part des charges, et le non-paiement peut entraîner des actions en recouvrement.

Quels sont les frais de recouvrement à la charge d’un copropriétaire débiteur ?

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge de ce dernier.

Cet article précise que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Ainsi, si les frais de recouvrement sont justifiés et nécessaires, ils peuvent être réclamés au copropriétaire débiteur.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Cet article énonce que :

« Le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. »

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que la société HABIVAL n’avait pas prouvé qu’elle s’était libérée de sa dette, ce qui a permis d’accorder une provision au SDC de l’immeuble [4].

Comment sont déterminés les frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Cet article stipule que :

« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Dans cette affaire, la société HABIVAL, ayant succombé à l’instance, a été condamnée à payer 1000 euros au titre de l’article 700, ce qui est conforme à la pratique judiciaire.