RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 JANVIER 2025

N° RG 24/01328 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZR5Z

N° de minute :

SDC [Adresse 3]

c/

[E] [S]

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDEUR

Monsieur [E] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

[E] [S] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], d’un lot non précisé mais représentant 34/1219e de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure [E] [S] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 4.939,92 euros dans un délai de 8 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 7 mars 2023, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné [E] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :
-5.356,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 février 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer,
-2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et celui de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 1er juin 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 16 octobre 2023, la magistrate devant assurée l’audience étant absente.

A l’audience du 16 octobre 2023, personne n’a comparu à l’audience et une ordonnance de radiation de l’affaire a été rendue.

Par acte en date du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a formulé des conclusions aux fins de rétablissement au rôle de l’affaire.

En effet, par conclusions signifiées le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du président du tribunal judiciaire de Nanterre la condamnation de [E] [S] à lui payer les sommes de :
-9.054,03 euros arrêtées au 2 octobre 2024 en ce compris le 4ème trimestre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer,
-2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et celui de la signification du jugement à intervenir,
-rappeler le caractère exécutoire de droit et par provision du jugement à intervenir.

L’affaire a été réenrôlée à l’audience du 16 octobre 2024.

A l’audience du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à étude, [E] [S] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2021, 29 avril 2022, 25 septembre 2023, 3 avril 2024 approuvant les dépenses des exercices 2019, 2020, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 15 décembre 2022 au 14 octobre 2024 que [E] [S] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que [E] [S] ne s’est pas acquitté de la totalité des charges depuis plus d’une année.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels [E] [S] doit être condamné.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Le demandeur avance des frais au titre de diverses mises en demeure et d’honoraires de relances. Il produit les mises en demeure envoyées les 16 décembre 2022, 28 décembre 2023, 5 mai et 6 août 2024. En conséquence, il convient de retirer du solde de la dette de [E] [S] toutes les sommes imputées au titre d’honoraires de relances ou de mises en demeure non justifiées soit la somme de 182,57 euros.

En conséquence, il convient de condamner [E] [S] au paiement de la somme de 8.871,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2022 pour la somme de 4.939,92 euros et à compter des conclusions du 8 octobre 2024 pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi du défendeur est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [E] [S], qui succombe, aux dépens dont la liste est fixée par la loi.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [E] [S] à lui payer la somme de 1.000 euros.

Condamne [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet LATY, les sommes de :
-8.871,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2022 pour la somme de 4.939,92 euros et à compter des conclusions du 8 octobre 2024 pour le surplus,
-900 euros à titre de dommages et intérêts,
-1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [E] [S] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 02 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président