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L’Essentiel : Le syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Adresse 5] a assigné M. [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Lors de l’audience du 7 janvier 2025, M. [J] [I] ne s’est pas présenté. Le tribunal a constaté que la mise en demeure de payer était restée sans réponse, établissant un montant total dû de 3.747,73 €. M. [J] [I] a été condamné à régler cette somme, ainsi qu’à verser 1.200 € au titre de l’article 700 du CPC, tandis que sa demande de remboursement des frais de sommation a été rejetée.
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Contexte de l’affaireLe syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Adresse 5], [Adresse 1], [Localité 4] a assigné M. [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Cette action a été engagée pour obtenir le paiement de diverses sommes dues par M. [J] [I] au titre des charges de copropriété. Demandes du syndicat des copropriétairesLe syndicat a formulé plusieurs demandes, incluant le paiement de 2.891,38 € pour des arriérés de charges, 856,35 € pour des provisions à venir, ainsi que 1.282,35 € pour des dommages et intérêts liés aux frais de relance. De plus, il a demandé 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a sollicité le remboursement des dépens. Audience et absence de M. [J] [I]Lors de l’audience du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu et a renvoyé à ses écritures. M. [J] [I], régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience. Base légale des demandesL’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que les provisions dues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours. Le syndicat a produit des preuves de l’approbation des budgets et des comptes, ainsi que des appels de fonds. Constatations du tribunalLe tribunal a constaté que la mise en demeure de payer, bien que ne mentionnant pas l’article 19-2, a été suivie d’une absence de réponse de M. [J] [I]. Le montant total dû a été établi à 3.747,73 €, comprenant les arriérés et les provisions exigibles. Frais de relance et dommagesLe syndicat a également demandé des frais de relance, qui ont été réduits à 1.033,41 € après examen des justificatifs. Le tribunal a accordé 1.200 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC. Décision du tribunalLe tribunal a condamné M. [J] [I] à payer les sommes dues, tout en déboutant le syndicat de sa demande concernant le coût de la sommation de payer. M. [J] [I] a également été condamné aux dépens, à l’exception des frais de signification par huissier. Exécution provisoireLa décision rendue par le tribunal bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit, conformément à la loi sur la copropriété. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété selon l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ?L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Ainsi, si un copropriétaire ne paie pas les charges de copropriété à la date d’exigibilité, il est nécessaire d’envoyer une mise en demeure. Si cette mise en demeure reste sans réponse pendant plus de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes dues deviennent immédiatement exigibles. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a respecté cette procédure, ce qui a conduit à la condamnation de M. [J] [I] au paiement des sommes dues. Comment le tribunal a-t-il justifié la condamnation de M. [J] [I] au paiement des arriérés de charges ?Le tribunal a justifié la condamnation de M. [J] [I] en se basant sur les éléments suivants : 1. Production de preuves : Le syndicat des copropriétaires a produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les budgets et comptes, ainsi que les appels de fonds. 2. Mise en demeure : La mise en demeure envoyée le 19 mars 2024, qui mentionnait l’article 19-2, a été considérée comme valide. 3. Défaut de comparution : M. [J] [I] n’ayant pas comparu, le tribunal a pu statuer sur la base des éléments fournis par le demandeur. Ainsi, le tribunal a constaté que M. [J] [I] était redevable d’un total de 3.747,73 €, comprenant les arriérés de charges et les provisions devenues exigibles, conformément à l’article 19-2 de la loi précitée. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour frais de relance selon la jurisprudence ?Pour obtenir des dommages et intérêts pour frais de relance, il est nécessaire de prouver que ces frais sont justifiés et proportionnés. Dans le cas présent, le tribunal a examiné les frais de relance demandés par le syndicat des copropriétaires, qui s’élevaient à 1.282,41 €. Cependant, le contrat de syndic stipulait que le coût de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice était de 399 € uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Le tribunal a constaté qu’aucune diligence exceptionnelle n’avait été justifiée, ce qui a conduit à réduire cette somme à 150 €. Finalement, la somme totale des frais de relance a été ramenée à 1.033,41 €, ce qui montre l’importance de la justification des frais dans ce type de demande. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans ce jugement ?L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « La partie qui perd le procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € sur le fondement de cet article. Cela signifie que M. [J] [I], en tant que partie perdante, a été condamné à rembourser les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour mener à bien la procédure. Cette disposition vise à compenser les frais de justice et à éviter que la partie gagnante ne supporte seule les coûts liés à la procédure. Ainsi, l’application de l’article 700 a permis de garantir une certaine équité dans la prise en charge des frais de justice entre les parties. Quelles sont les conséquences de la modification de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 sur les frais de signification ?La modification de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, intervenue le 24 octobre 2015, précise que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Cette modification a des conséquences importantes sur les frais de signification. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que la sommation de payer par acte d’huissier du 29 janvier 2024 était inutile, puisque la mise en demeure pouvait être effectuée par lettre recommandée. Par conséquent, le coût de cette sommation a été laissé à la charge du demandeur, ce qui souligne l’importance de respecter les procédures de notification pour éviter des frais inutiles. Cette évolution législative vise à simplifier les procédures et à réduire les coûts pour les parties impliquées. |
N° RG 24/00907 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3PC
Minute n°
COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Stéphanie BOEUF – 111
COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:
adressées le : 30 janvier 2025
Le Greffier
République Française
Au nom du Peuple Français
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
Jugement du 30 Janvier 2025
DEMANDERESSE :
S.D.C. [Adresse 5], agissant par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son président en exercice audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG
DEFENDEUR :
Monsieur [J] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant et non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 07 Janvier 2025
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER
JUGEMENT :
Prononcé par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Réputé contradictoire
En premier ressort
Signé par le Président et le Greffier,
Par actes délivrés les 10 juillet et 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [J] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :
– condamner M. [J] [I] à lui payer la somme de 2.891,38 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 29 janvier 2024, au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 2e trimestre 2024 ;
– condamner M. [J] [I] à lui payer la somme de 856,35 €, au titre des appels des provisions des 3e et 4e trimestres 2024, 1er trimestre 2025 ;
– condamner M. [J] [I] à lui payer la somme de 1.282,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ;
– condamner M. [J] [I] à lui payer la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [J] [I] aux dépens, y compris les frais de signification par huissier de la sommation de payer du 29 janvier 2024.
A l’audience du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu et s’est référé à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.
Régulièrement assigné par actes remis à l’étude du commissaire de justice, M. [J] [I] n’a pas comparu.
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que la copie du livre foncier.
Si le commandement de payer par acte d’huissier du 29 janvier 2024 ne rappelle pas l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 4.049,22 € du 19 mars 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », mentionne ledit article.
Cette mise en demeure de payer est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 3.747,73 €, soit 2.891,38 € au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 2e trimestre 2024 + 856,35 € au titre des appels des provisions des 3e et 4e trimestres 2024, 1er trimestre 2025.
Partant, M. [J] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.747,73 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2024 sur la somme de 2.891,38 € et à compter du jugement sur la somme de 856,35 €, correspondant aux provisions sur charges échues à la date de la mise en demeure et aux provisions non encore échues et devenues exigibles.
Le syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 1.282,41 € au titre des frais de relance pour 583,41 €, de frais de sommation de l’article 19-2 pour 300 € et de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat pour 399 €.
Cependant, le contrat de syndic mentionne que le coût de 399 € au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice est de ce montant « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».
Aucune diligence exceptionnelle n’étant évoquée, et justifiée, cette somme sera ramenée à 150 €.
La somme demandée de 1.282,41 € sera donc ramenée à 1.033,41 €.
Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [J] [I] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du CPC. La somme de 1.200 € lui sera allouée à ce titre.
Enfin, M. [J] [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965 qui ne peut comprendre des frais de signification par acte d’huissier depuis le 24 octobre 2015 qui a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967 en précisant que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». La sommation de payer par acte d’huissier du 29 janvier 2024 était donc inutile et son coût sera donc laissé à la charge du demandeur.
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [J] [I] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;
CONDAMNE M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] :
– la somme de 3.747,73 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 2.891,38 € et à compter du jugement sur la somme de 856,35 € ;
– la somme de 1.033,41 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
CONDAMNE M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de mille deux cents euros (1.200 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande au titre du coût de la sommation de payer du 29 janvier 2024,
CONDAMNE M. [J] [I] aux autres dépens ;
REJETTE toutes les autres demandes des parties ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.
Le Greffier Le Président
C. JAGER O. RUER
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