JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/03925 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KH5S

MINUTE n° : 2025/ 08

DATE : 08 Janvier 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercce le Cabinet SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Patrick GIOVANNANGELI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Patrick GIOVANNANGELI
Me Aline MEURISSE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à
Me Patrick GIOVANNANGELI
Me Aline MEURISSE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [J] [U] est propriétaire des lots 104 et 136 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située à [Localité 4].

Constatant des défauts de paiement des charges de copropriété et suivant assignation délivrée le 22 mai 2024 à Monsieur [U], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, a saisi le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de solliciter principalement la condamnation au paiement des sommes de 5081,61 euros au titre des charges dues et de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 27 novembre 2024, sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 696, 700 du code de procédure civile et de la jurisprudence, de :
DEBOUTER Monsieur [J] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant parfaitement infondées et injustifiées ;
En conséquence, CONDAMNER Monsieur [J] [U] à lui payer la somme totale de CINQ MILLE QUATRE VINGT UN EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES (5081,61 euros) majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 date de la mise en demeure détaillée comme suit :
– QUATRE MILLE HUIT CENT SIX EUROS ET TREIZE CENTIMES (4806,13 euros) pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024,- outre la somme de DEUX CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (275,48 euros) correspondant aux charges courantes à venir (appels de charges courants hors fonds travaux) pour la période comprise entre le 1er juillet au 31 décembre 2024 ;CONDAMNER Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNER Monsieur [J] [U] à lui payer la somme de MILLE CINQ CENT EUROS (1500 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [J] [U] aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi que le coût de la sommation de payer signifiée le 16 janvier 2023 soit la somme de 135,66 euros ;
DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par le requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, auxquelles il se réfère à l’audience du 27 novembre 2024, Monsieur [J] [U] sollicite, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :
Dire et juger qu’il n’est redevable au titre des charges de copropriété que d’une somme de 2254,35 euros ;
Lui accorder des délais de paiement pour lui permettre d’apurer sa dette au titre des charges de copropriété impayées à hauteur d’une somme de 150 euros par mois ;
Dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur…»
Monsieur [U] a été mis en demeure en dernier lieu le 5 mars 2024 à hauteur de 2758,01 euros au titre des charges échues et frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024.

Cette mise en demeure est restée infructueuses pendant un délai de 30 jours et permet au syndicat requérant, en application de l’article 19-2 susvisé, de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours ainsi que des appels de fonds pour les travaux votés, soit les sommes de 1910,38 euros au titre des exercices antérieurs et de 413,22 euros au titre des charges et provisions pour fonds de travaux pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2024, sommes visées par la mise en demeure.

La créance de charges est justifiée notamment par les appels de fonds versés aux débats, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 26 avril 2022 et 25 avril 2023 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, outre le contrat de syndic.

Il ne peut être ôté par principe les sommes de 1910,38 euros et 413,22 euros visées ci-dessus, alors que la mise en demeure infructueuse du 5 mars 2024 rend exigibles les charges dues au titre des exercices précédents ainsi que les charges et provisions à échoir jusqu’au 31 décembre 2024. Le défendeur n’est pas bien fondé à contester ces montants.

S’agissant des frais de l’article 10-1 précité, le défendeur objecte à juste titre que les frais de la sommation de payer de 135,66 euros le 30 janvier 2023, de remise dossier avocat de 260 euros le 28 juillet 2023 et de suivi dossier avocat de 108 euros le 6 décembre 2023 ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement mais seront pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Dès lors, le syndicat requérant justifie de sa créance sur les sommes de :
2254,35 euros au titre des charges et frais pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024, outre 1910,38 euros dus au titre des exercices antérieurs, soit la somme de 4164,73 euros ;413,22 euros au titre des charges et provisions non échues pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024.
Il sera observé que le dernier décompte de charges au 30 septembre 2024 annoncé en pièce 9 par le syndicat requérant n’est pas présent à son dossier de plaidoirie et ne permet pas d’intégrer les éventuels versements effectués par le défendeur apparemment depuis mai 2024, ni de considérer, à défaut de nouvelle mise en demeure, que les charges et provisions non échues seraient devenues exigibles.

La somme totale due par le défendeur est justifiée à hauteur de 4577,95 euros, que Monsieur [U] sera condamné à payer au syndicat requérant. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat requérant sollicite ensuite l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive du défendeur.

Il est relevé que cette demande est nécessairement fondée sur l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, applicable en matière d’obligation contractuelle de paiement de somme d’argent, selon lequel « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aucun élément, autre que les retards de paiement, n’est fourni par le syndicat requérant pour caractériser la mauvaise foi du défendeur.

Au contraire, le défendeur fait état de difficultés financières et il est relevé des versements pour apurer ses dettes à compter de mai 2024.

En l’absence de preuve de la mauvaise foi du défendeur, le syndicat requérant sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur les demandes d’octroi des délais de grâce

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »  

Le défendeur verse aux débats un bulletin de salaire de mai 2024 à hauteur de 2069,67 euros, outre le tableau d’amortissement de son prêt bancaire laissant apparaître des mensualités de 447,17 euros à verser.

Il n’est pas contesté que Monsieur [U], suite à l’assignation à la présente instance, a commencé à rembourser sa dette de charges, même si les versements demeurent modestes à environ 100 euros par mois compte tenu des arriérés importants restant dus.

Compte tenu de cette situation financière du défendeur, il est légitime à prétendre à l’octroi de délais de paiement sur la période de deux années, soit des versements mensuels de l’ordre de 190 euros par mois.

Il sera fait droit partiellement à la demande d’octroi des délais de grâce au bénéfice de Monsieur [U] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, le surplus de cette demande étant rejeté.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. Ceux-ci ne comprendront pas la sommation de payer, non incluse dans la liste prévue à l’article 695 du code de procédure civile et le syndicat requérant sera débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, il est équitable de condamner Monsieur [U] à payer au syndicat requérant la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Le syndicat requérante sollicite en outre le paiement des frais de recouvrement dus à défaut d’exécution spontanée de la condamnation par le défendeur.

Il convient de rappeler que l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale a été abrogé par le décret 26-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice.

Cette demande, fondée sur un texte abrogé, sera nécessairement rejetée d’autant que le tarif des commissaires de justice est désormais régi par des textes d’ordre public intégrés au code de commerce ne permettant pas, sauf exceptions non justifiées en l’espèce, de mettre à la charge du débiteur le droit proportionnel dû par le créancier.

Nous Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, la somme de 4577,95 euros (QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-QUINZE CENTS) au titre des charges et frais dus à la date du 31 mars 2024 ainsi que des charges et provisions non échus au 31 décembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024.

DIT que Monsieur [J] [U] pourra s’acquitter des condamnations principales prononcées ci-dessus par 24 versements mensuels de 190 euros (CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS), à imputer sur la créance, le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et le dernier versement comprenant le solde du principal et des intérêts.

DIT que, faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, du surplus de ses demandes principales.

DEBOUTE Monsieur [J] [U] du surplus de ses demandes de délais de grâce.

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT