TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/06266 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45JA

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] ( la SELARL C.L.G.)
C/ M. [L] [G] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100149 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G], né le 28 juille 1954 à [Localité 3], domicilié et demeurant [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [L] est propriétaire des lots n° 4 et n° 6 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [G] [L], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [L] [G] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] :

La somme en principal de 42 671,85 € au titre des charges de copropriété dues au 1er mai 2024
La somme de 903,08 € au titre des frais nécessaires
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022, date du commandement de payer.

CONDAMNER Monsieur [L] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [L] [G] au paiement d’une somme de 1 662 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 240/06266.

L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Monsieur [G] [L] a été régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 42.671,85 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un décompte décomposé des charges échues et des frais arrêtés au 1er mai 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2021, du 26 août 2021, du 27 juin 2022 et du 21 juin 2023, les décomptes individuels de charges des années 2020 à 2022, l’arrêté de mise en sécurité du 9 mai 2022, les appels de fonds des années 2021 à 2024, ainsi que des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2020 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.
Il ressort de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [G] [L].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [G] [L] est donc certaine, liquide et exigible.

Monsieur [G] [L] devra payer 42.671,85 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er mai 2024.
Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 903,08 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « CONTENTIEUX 0285-0010-20191028 » apparaissant à deux reprises, et « HONORAIRES HUISSIER / [G] » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 903,08 euros. La demande au titre des frais sera donc rejetée.

Monsieur [G] [L] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42.671,85 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, étant par ailleurs relevé qu’il ressort du décompte individuel produit par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [G] [L] a procédé à plusieurs paiements afin de tenter de résorber sa dette, de sorte qu’en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [G] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.662,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER :

La somme en principal de 42.671,85 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er mai 2024,
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022, date du commandement de payer ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1.662,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Monsieur [G] [L] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT