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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 24/00438 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCG6

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 avenue de la Marne / 35 rue Pelletan 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :

C/

[G] [W] [S] [C] [P] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 avenue de la Marne / 35 rue Pelletan 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :
Cabinet SGI
16 rue Gabriel Péri
92120 MONTROUGE

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W] [S] [C] [P] [U]
15 avenue de la Marne
92120 MONTROUGE

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

L’ensemble immobilier sis 15, avenue de la Marne / 35, rue Pelletan à MONTROUGE (92120) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [G] [P] [U] dans le règlement des charges dont il est redevable alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 24 avril 2017, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société de Gestion Immobilière (SGI) l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 10 janvier 2024, aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [G] [P] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 15 avenue de la Marne / 35 rue Pelletan à MONTROUGE (92120) la somme en principal de 12.653,38 € à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20/11/2023, et représentant :

12.023,38 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;630,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
ASSORTIR la condamnation prononcée au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
de la mise en demeure notifiée par le cabinet S.G.I, Syndic, en date du 26/08/2020 d’avoir à payer la somme de 6.279,17 € ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet S.G.I, Syndic, en date du 01/03/2021 d’avoir à payer la somme de 6.739,92 € ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet S.G.I, Syndic, en date du 16/05/2022 d’avoir à payer la somme de 9.516,46 € ;de la présente assignation pour le surplus.
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [G] [P] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 15 avenue de la Marne / 35 rue Pelletan à MONTROUGE (92120) la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [G] [P] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 15 avenue de la Marne / 35 rue Pelletan à MONTROUGE (92120) une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [G] [P] [U], assigné par acte délivré en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2024.

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– un extrait de matrice cadastrale,
– un extrait du compte de M. [G] [P] [U] pour la période du 30/09/ 2016 au 20/11/2023,
– les appels de fonds adressés au défendeur,
– les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 07/12/2016, 14/12/2017, 12/12/2018, 19/12/2019, 26/01/2021, 06/12/2021 et 07/07/2023 et les attestations de non recours afférentes,
– différentes « mise en demeure » adressées par le syndic en date des 26/08/ 2020 pour obtenir paiement de la somme de 6 279,17 euros (avis de réception non produit), 01/03/2021 pour obtenir paiement de la somme de 6 739,92 euros (avis de réception non produit), et du 16/05/2022 pour obtenir paiement de la somme de 9 516,46 euros (avis de réception non produit), ainsi que les factures de frais correspondantes établies par le syndic,
– le contrat de syndic.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12 023,38 euros au titre des charges arrêtées au 20 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26/08/2020 sur la somme de 6.279,17 euros, du 01/03/2021 sur la somme de 6.739,92 euros, du 16/05/2022 sur la somme de 9.516,46 euros et de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [G] [P] [U] est propriétaire des lots n° 12 et 44 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 07/12/2016, 14/12/2017, 12/12/2018, 19/12/2019, 26/01/2021, 06/12/2021 et 07/07/2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022-2023 et 2023-2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 12 023,38 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter des dates d’envoi des différentes mises en demeure adressées au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit certes la copie des mises en demeure qu’il invoque comme point de départ des intérêts, mais ne produit pas les avis de réception propres à justifier de la réalité et de la date de leur envoi au défendeur. Partant les intérêts au taux légal courront sur le montant des charges dues à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [G] [P] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 023,38 euros au titre des charges dues pour la période du 30 septembre 2016 au 20 novembre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 630 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter des différentes dates d’envoi des mises en demeure adressées au défendeur et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de paiement, qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

– frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (290 euros le 16/02/2023), ainsi que de suivi de procédure (216 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

– frais de mises en demeure en date du 26 /08/2020 (39,50 euros), 01/03/2021 (39,50 euros) et du 16/05/2022 (45 euros) dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi au défendeur ne sont pas produits.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de celle subséquente relative aux intérêts au taux légal.

Il devra donc recréditer la somme totale de 630 euros sur le compte de M. [G] [P] [U] débitée sans fondement.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière, étant rappelé que sa demande au titre des frais a été rejetée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [G] [P] [U] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est caractérisée puisqu’il a déjà été condamné par le tribunal de proximité d’Antony en date du 24 avril 2017 (au titre des charges arrêtées au 18 aout 2016).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [G] [P] [U] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [P] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [G] [P] [U] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 15, avenue de la Marne / 35, rue Pelletan à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic :

– la somme de 12 023,38 euros au titre des charges dues pour la période du 30 septembre 2016 au 20 novembre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, qui seront capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,

– la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts,

– la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (630 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [G] [P] [U] ,

CONDAMNE M. [G] [P] [U] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,