Obligations financières des copropriétaires et conséquences du non-paiement des charges communes

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Obligations financières des copropriétaires et conséquences du non-paiement des charges communes

L’Essentiel : Le litige oppose le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» à M. [D] [N] et Mme. [D] [J] pour impayés de charges de copropriété. Le Syndicat réclame 9.083,87 euros pour les charges dues et 620,16 euros pour les charges prévisionnelles de 2024. Malgré plusieurs mises en demeure, les défendeurs n’ont pas régularisé leur situation. Le tribunal a jugé en faveur du Syndicat, condamnant les défendeurs à payer 8.220,75 euros, 620,16 euros et 208,47 euros pour frais de recouvrement, ainsi qu’une indemnité de 100 euros. Les défendeurs doivent également supporter les dépens de la procédure.

Contexte de l’affaire

Le litige oppose le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» à M. [D] [N] et Mme. [D] [J], propriétaires de deux lots dans la copropriété. Le Syndicat a assigné les défendeurs devant le Tribunal Judiciaire d’Avignon en raison de l’impayé de leurs charges de copropriété.

Montant des charges dues

Le Syndicat des copropriétaires réclame un montant total de 9.083,87 euros pour les charges impayées, ainsi qu’une somme de 620,16 euros pour les charges prévisionnelles de l’année 2024. Ces charges avaient été approuvées lors des assemblées générales et notifiées aux défendeurs.

Inaction des défendeurs

Malgré plusieurs mises en demeure et appels de fonds, M. [D] [N] et Mme. [D] [J] n’ont pas régularisé leur situation. En conséquence, le Syndicat a décidé de les citer en justice pour obtenir le paiement des sommes dues, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Décision du tribunal

Le tribunal a constaté que les défendeurs n’avaient pas contesté les décisions des assemblées générales concernant les charges. Il a donc jugé que le Syndicat avait le droit de réclamer les sommes dues, en se basant sur les documents fournis, tels que les procès-verbaux des assemblées et les mises en demeure.

Sommes à payer

Le tribunal a condamné M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à payer 8.220,75 euros pour les charges impayées, 620,16 euros pour les charges prévisionnelles, et 208,47 euros pour les frais de recouvrement. De plus, une indemnité de 100 euros a été accordée à titre de dommages et intérêts.

Dépens et frais irrépétibles

Les défendeurs ont également été condamnés à supporter les dépens de la procédure, incluant le coût de l’assignation. Le tribunal a alloué 800 euros au Syndicat pour couvrir les frais irrépétibles engagés dans le cadre de cette instance.

Exécution provisoire

Le jugement a été déclaré exécutoire de droit à titre provisoire, permettant ainsi au Syndicat de récupérer les sommes dues sans attendre l’éventuel appel des défendeurs.

Q/R juridiques soulevées :

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans la copropriété.

En cas de non-paiement, l’article 19-2 de la même loi précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. »

Cela signifie qu’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges peut voir l’ensemble de ses dettes envers le syndicat des copropriétaires exigibles après une mise en demeure infructueuse.

Quels sont les effets de l’approbation des comptes par l’assemblée générale ?

L’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires a des conséquences importantes sur les créances du syndicat des copropriétaires. Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les décisions de l’assemblée générale sont réputées acceptées par les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus. »

Cela signifie qu’un copropriétaire qui ne conteste pas l’approbation des comptes dans le délai imparti ne peut plus s’opposer au paiement des charges qui lui sont réclamées.

En effet, l’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. Cela est confirmé par le jugement qui indique que M. [D] [N] et Mme. [D] [J] n’ont pas contesté les décisions de l’assemblée générale, ce qui les empêche de s’opposer au paiement des sommes dues.

Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement des charges de copropriété ?

Le retard de paiement des charges de copropriété peut entraîner des conséquences financières pour le copropriétaire défaillant. En vertu de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque. »

Cela signifie que M. [D] [N] et Mme. [D] [J] devront supporter les frais engagés par le syndicat pour le recouvrement de leur créance, y compris les frais de mise en demeure et les frais d’huissier.

De plus, le tribunal a accordé des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires en raison du préjudice causé par le retard de paiement, ce qui souligne que le non-paiement des charges peut avoir des répercussions au-delà des simples intérêts de retard.

Quelles sont les dispositions relatives aux frais irrépétibles en matière de procédure civile ?

Les frais irrépétibles, également appelés « frais de justice », sont régis par l’article 700 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« Dans toutes les instances, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »

Dans le cas présent, le tribunal a condamné M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à verser 800 euros au Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» en application de cet article.

Cela signifie que, même si les frais de justice ne sont pas remboursables, le juge peut allouer une indemnité pour compenser les frais engagés par la partie gagnante dans le cadre de la procédure. Cette disposition vise à garantir que les parties ne soient pas dissuadées d’exercer leurs droits en raison des coûts potentiels associés à une action en justice.

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
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JUGEMENT
Procédure accélérée au fond

DU 25 NOVEMBRE 2024
—————-

N° du dossier : N° RG 24/00515 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3S3

Minute : n° 24/543

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE “LA CLEDE” sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice SQUARE HABITAT VAUCLUSE
domiciliée : chez SQUARE HABITAT VAUCLUSE Syndic
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparant, non représenté

Madame [J] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :25/11/2024
exécutoire & expédition
à :Me CHAREUN

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 25 septembre 2024, devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» à l’encontre de M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs ;

Faits et prétentions des parties,

M. [D] [N] et Mme. [D] [J] sont propriétaires des lots n°147 et 173 dépendant de la copropriété de l’immeuble de «LA CLEDE», sis [Adresse 5], auquel est attaché des charges de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» dénonce l’absence de paiement de M. [D] [N] et Mme. [D] [J] de leurs charges de copropriété en leur intégralité. Il soutient être dû, à titre de charges, selon le compte arrêté du 3 septembre 2024, la somme de 9.083,87 euros. De plus, il indique que le défendeur est redevable de la somme de 620,16 euros au titre des charges prévisionnelles votées pour l’année 2024. Ces charges ont fait l’objet d’approbation des assemblées générales des copropriétaires au regard des comptes de l’exercice et des budgets prévisionnels, notifiés à M. [D] [N] et Mme. [D] [J].

Malgré les appels de fonds et la délivrance de mises en demeure, M. [D] [N] et Mme. [D] [J] n’ont pas régularisé leur situation. Le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE», a donc, par acte d’huissier du 25 septembre 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :
-CONDAMNER solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «LA CLEDE» sis [Adresse 5] les somme de :
9.083,87 euros arrêté au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date de la mise en demeure620,16 € au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024 comme cela a été voté lors de l’assemblée générale du 1er juin 2023-CONDAMNER solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «LA CLEDE» sis [Adresse 5] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
-CONDAMNER solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «LA CLEDE» sis [Adresse 5] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
-CONDAMNER solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] aux entiers dépens
-ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [D] [N] et Mme. [D] [J] ne constituaient pas avocat, laissant la juridiction dans l’ignorance de sa position et de ses éventuels moyens et s’exposant à voir rendre une décision sur la base des éléments fournis par la partie adverse après examen de leur bien fondé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]” ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre ;

Au regard des pièces que le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :
– les procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2021 et du 1er juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel de l’exercice à venir
-les appels de provisions sur charges de avril 2021 à septembre 2024
-le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 28 juin 2024, dont l’avis de réception a été retourné signé le 12 février 2024
-le décompte actualisé du 17 septembre 2024

Il est démontré que M. [D] [N] et Mme. [D] [J] est redevable au Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» de la somme de 8.220,75 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 17 septembre 2024 en raison de l’absence de prise en compte des frais de procédure pour défaut de justification ; que M. [D] [N] et Mme. [D] [J] seront condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

M. [D] [N] et Mme. [D] [J] seront également condamnés au paiement des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024 comme cela a été voté lors de l’assemblée générale du 1er juin 2023 soit la somme de 620,16 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire ; qu’en application de ce texte, M. [D] [N] et Mme. [D] [J] supporteront le coût du commandement de payer nécessaire pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire d’un montant de 203,12 euros, selon le justificatif fourni, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du conseil du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2024, d’un montant de 5,35 euros selon le justificatif produit.

Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers de mise en demeure de payer adressés par le syndic à ce copropriétaire, dont il n’est pas justifié de l’envoi en la forme recommandée, ni au titre des frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE», qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituels la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire.

Ainsi, seule la somme de 208,47 euros, est justifiée par le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» et peut donc être facturée à M. [D] [N] et Mme. [D] [J].

Sur la demande de dommages intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» :

Le retard récurrent de M. [D] [N] et Mme. [D] [J] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE», un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 100,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [D] [N] et Mme. [D] [J], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 25 septembre 2024 (118,42 euros) ;

Une indemnité de 800,00 euros sera allouée au Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» les sommes suivantes :

– HUIT MILLE DEUX CENT VINGT EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES (8.220,75 EUR) au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 17 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation en justice ;

– SIX CENT VINGT EUROS ET SEIZE CENTIMES (620,16 EUR) au titre des charges de copropriété prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

– DEUX CENT HUIT EUROS ET QUARANTE-SEPT CENTIMES (208,47 EUR) au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges dues,

– CENT EUROS (100,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires «LA CLEDE» la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme. [D] [J] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice du 25 septembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


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