JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/01332 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVL7
N° de MINUTE : 25/00042

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE GROS SAULE [Adresse 1] [Localité 6], représenté par le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEURS

Monsieur [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Vierginie SRILINGAM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

Madame [R] [O] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Vierginie SRILINGAM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] sont propriétaires des lots n°4274, 4275, 276 et 0223 de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice du 02 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner les époux [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation des époux [M] :

A verser au Syndicat des copropriétaires de La résidence LE GROS SAULE, située [Adresse 1] — [Localité 6] les sommes suivantes :
– 16.880,50€ au titre des charges courantes et appels travaux arrêtés au 1er/12/2023, appel 40/60 Tx réhab énergétique C inclus ;
– 264€ au titre des frais nécessaires
– 3.000€ au titre de dommages-intérêts ;
– 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure distribuée le 24/01/2023 ;
– Ordonner la capitalisation des intérêts ;
– Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
– Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur et Madame [M], propriétaires indivis de lots au sein de la résidence et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’oppose à tous délais de paiement, considérant que l’obligation de payer les charges est d’ordre public et que le comportement réitéré des défendeurs lui a été très préjudiciable. Il soutient ainsi que le non-paiement de ces charges occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation des époux [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 juin 2024, ils ont demandé au tribunal de céans de :

– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE GROS SAULE de ses demandes,
– ACCORDER aux époux [M] l’échelonnement de leur dette sur une période de 24 mois.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir être débiteurs auprès du syndicat des copropriétaires en raison de difficultés financières et sollicitent de pouvoir bénéficier de délais de paiement au regard des virements importants réalisés depuis le 17 janvier 2024, à hauteur de 6.700 euros, afin d’apurer leur dette.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2024 et fixée à l’audience du 20 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 08 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur et Madame [M] ;
– l’extrait du compte copropriétaire ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 09 juillet 2022, 13 décembre 2022, 16 décembre 2023 ayant voté les travaux de résidentialisation, ceux de rénovation des parties communes, de réhabilitation énergétique et de contrôle quinquennal ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;
– les appels de fonds adressés au copropriétaire,
– le contrat de syndic en vigueur du 02 juillet 2022 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L’extrait de compte arrêté au 1er décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, ainsi que les appels de fonds versés établissent que le total des sommes appelées entre le 1er octobre 2019 et le 1er décembre 2023 a été de 22.561,41 euros. Le total des sommes portées au crédit du compte a été sur cette même période de 5.776,91 euros. Monsieur et Madame sont donc redevables de la somme de 16.784,50 euros au titre de leur arriéré de charges arrêté au 1er décembre 2023.

L’article 43 du chapitre III du Titre II de la deuxième partie du règlement de copropriété prévoit la solidarité entre les copropriétaires indivis à l’égard du syndicat.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.784,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat de justifier de la mise en demeure du 27 juillet 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 264 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [M] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, ils ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la mise en oeuvre d’un plan de sauvegarde dans le cadre duquel de nombreux travaux ont été diligentés.

Monsieur et Madame [M] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur et Madame [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient d’accorder à Monsieur et Madame [M] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 23 versements de 300 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Il y a lieu de rappeler que ces versements devront s’effectuer tout en procédant au paiement des charges appelées au titre de l’exercice en cours. De surcroît, à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 16.784,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

AUTORISE Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 300 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [O] épouse [M] et Monsieur [B] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT