JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 JANVIER 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/06036 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM7Q
N° de MINUTE : 25/22

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, ayant son siège social sis [Adresse 3], représenté par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
représenté par Maître Patrica ROY-THERMES, avocat au barreau de Paris,
vestiaire P399

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

M. [X] [G] est propriétaire des lots n°45 (appartement) et 107 (parking) au sein de l’immeuble LE [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2024 réceptionnée le 18 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1], ci-après désigné le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], a mis en demeure M. [X] [G] de lui régler la somme totale de 490,74 euros au titre du dernier appel provisionnel de charges pour un montant de 467,23 euros et du dernier appel provisionnel du fonds travaux pour la somme de 23,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné M. [X] [G] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, et lui demande de :
– condamner M. [X] [G] à lui payer les sommes suivantes :
* 8 157,36 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024 au titre de l’arriéré de charges ;
* 1 472,22 euros au titre de l’ensemble des provisions sur charges et travaux non encore échues ;
* 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner M. [X] [G] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY-THERMES, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 03 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de M. [X] [G] afin de constituer avocat.

A l’audience du 05 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté, a maintenu ses demandes telles qu’elles résultent de l’assignation introductive d’instance et M. [X] [G] a comparu personnellement et n’était pas représenté par avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens du demandeur.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2024.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [X] [G] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 remis à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la même loi.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] justifie de sa demande pour les sommes de 467,23 euros et 23,51 euros au titre des appels de provisions sur charges et de provisions pour le fonds travaux, ainsi que pour un arriéré total d’un montant de 7 203,82 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024 inclus, en produisant les pièces suivantes :
– la matrice cadastrale ;

– le contrat de syndic signé le 21 novembre 2023 pour une durée de 12 mois à compter du 30 mars 2024 entre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et la société SASU AZUR SYNDIC ;
– les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des 24 septembre 2019, 24 juin 2021, 29 mars 2022, 22 novembre 2022, 21 novembre 2023, qui n’ont fait l’objet d’aucune action en justice aux fins d’annulation ;
– des appels de provisions, régularisations de charges, factures de frais ;
– un extrait du compte copropriétaire de M. [X] [G] et un extrait du grand livre pour la période du 1er avril 2018 au 13 mars 2018 et du 1er avril 2019 au 18 octobre 2019 ;
– une lettre de mise en demeure en date du 15 mai 2024 accompagnée de l’avis de réception le 18 mai 2024.

Il y a lieu d’exclure les frais de contentieux et de recouvrement d’un montant total de 953,54 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 et seront examinés infra.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme totale de somme de 7 203,82 euros au titre de l’appel de charges provisionnel (467,23 euros) et de l’appel de provision du fonds travaux du 1er avril 2024 (23,51 euros) d’un montant total de 490,74 euros et des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024 (6 713,08 euros).

La somme de 490,74 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date de la mise en demeure datée du 15 mai 2024 adressée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à M. [X] [G].

La somme de 6 713,08 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure à M. [X] [G] le 15 mai 2024 portant sur une somme provisionnelle, laquelle est restée infructueuse dans le délai de 30 jours.

Les provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2025 sont donc exigibles auprès de M. [X] [G] pour un montant de 1 472,22 euros.
Il sera donc condamné à verser la somme de 1 472,22 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ce chef.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement figurant dans ses décomptes pour la somme totale de 953,54 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement, compte tenu de leur ancienneté et du fait qu’ils n’ont pas été exposés en vue de la mise en demeure du 15 mai 2024 et donc de leur absence de nécessité.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [X] [G], ni celle de son préjudice en lien de causalité avec la mauvaise foi de M. [X] [G].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code et la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [G] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens de la présente instance, avec distraction au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES prise en la personne de Maître Patricia ROY-THERMES, Avocat au Barreau de PARIS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [X] [G], partie tenue aux dépens, sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Condamne [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de :
– 467,23 euros au titre de l’appel provisionnel de charges du 1er avril 2024 ;
– 23,51 euros au titre de l’appel provisionnel du fonds travaux ALUR du 1er avril 2024 ;
– 6 713,08 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024, hors l’appel provisionnel de charges du 1er avril 2024 et l’appel provisionnel du fonds travaux ALUR du 1er avril 2024 ;
– 1 472,22 euros au titre des provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2025, devenues exigibles ;

Dit que la somme de 490,74 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date de la mise en demeure datée du 15 mai 2024 adressée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 4] à [X] [G] ;

Dit que la somme de 6 713,08 euros et la somme de 1 472,22 euros seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [X] [G] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES prise en la personne de Maître Patricia ROY-THERMES, Avocat au Barreau de PARIS, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 07 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART