AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Janvier 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3]
représenté par son syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Demandeur représenté par Me Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [O] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 31 Mai 2024
date des débats : 31 Mai 2024
délibéré au : 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe
prorogé au : 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01174 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5O5

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner [O] [N] aux fins de paiement des sommes de :
3 870,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon le décompte arrêté au 6 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation,1 000 euros de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Il demande également de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir que [O] [N] est copropriétaire du lot n°104 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3]. A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Il ne s’est pas acquitté des charges de copropriété en dépit des relances et mises en demeure.
La dette d’arriéré s’établit à 3 870,89 euros arrêtée au 6 février 2024.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [O] [N] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024 et le délibéré fixé au 13 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.
Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a déposé un décompte actualisé des charges de copropriété.

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement rendu par défaut dès lors que [O] [N], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble produit aux débats :
– un relevé de propriété de [O] [N] portant sur la propriété du lot n° 104 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3],
– le relevé de compte copropriétaire actualisé au 23 mai 2024,
– les appels de fonds et répartition de charges du 30 novembre 2022 au 31 mars 2024,
– la relance du 25 juillet 2023,
– la mise en demeure par courriers recommandées avec accusé réception des 9 novembre 2023, 5 décembre 2023, ainsi que celle du 12 février 2024,
– les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 20 avril 2022, 13 novembre 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2024,
– les nominations de la SAS Piveteau Immobilier en qualité de syndic pour la période du 1er mars 2023 au 28 février 2027.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 23 mai 2024 que [O] [N] s’est acquitté intégralement de la somme due par virements du 22 avril 2024 et 7 mai 2024 ainsi que par un prélèvement en date du 20 mai 2024.
Il s’ensuit que les causes de l’assignation au titre de l’arriéré des charges et frais nécessaires à leur recouvrement ont été réglées, la demande est devenue sans objet.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [O] [N] a été mis en demeure par courriers recommandés avec accusé réception à deux reprises par le syndic les 9 novembre 2023 et 5 décembre 2023. Il a également été mis en demeure par avocat le 12 février 2024, le pli ayant fait l’objet d’un avis sans être réclamé par le destinataire.

Pour autant [O] [N] a réglé l’intégralité de la somme aux mois d’avril et mai 2024.

Il s’ensuit que la carence de [O] [N] est manifeste mais elle doit être modulée compte-tenu des paiements intervenus. Il sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [N] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par décision rendue par défaut en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande principale en paiement de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires sans objet en raison du paiement intervenu après délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic la SAS Piveteau Immobilier la somme de 300 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic la SAS Piveteau Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [O] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT