JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/05885 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KK5U

MINUTE n° : 2025/ 01

DATE : 03 Janvier 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER (AGI), dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 6] – [Localité 2] (SUISSE)
non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 16/10/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 18/12/2024 et prorogée au 03/01/2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ

Suivant relevé de propriété, Monsieur [D] [O] est propriétaire des lots 4, 5, 29 et 49 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 7], située [Adresse 5] [Localité 3].

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] a mis en demeure Monsieur [D] [O] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, a assigné Monsieur [D] [O], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 3561,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024, au titre des charges de copropriété impayées, de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assigné selon les formes prévues par I’articIe 684 du Code de Procédure Civile et de la Convention De La HAYE du 15 novembre 1965, Monsieur [D] [O] n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 16 octobre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

Monsieur [D] [O] a été mis en demeure les 16 mai 2024 et 2 juin 2024 de régler la somme de 2 318,15 euros. Ces mise en demeure sont restées infructueuses pendant un délai de 30 jours. Elles permettent au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 juin 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
– le décompte des sommes dues au 5 juillet 2024,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 31 octobre 2022, 22 mai 2023, 31 octobre 2023, approuvant les comptes 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
– les appels de fonds,
– les lettres de mise en demeure du 2 juin 2024, 16 mai 2024 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 3 561,55 euros. Le surplus des sommes sollicitées (707,10 euros) en date du 1 octobre 2024 au 1er avril 2025 correspondant à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure sera rejeté. Il convient également d’ôter la somme de 300 euros, correspondant aux frais de transmission de dossier, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 2 554,45 euros, au titre des charges impayées au 5 juillet 2024.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 2 554,45 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Nous, Yoan HIBON, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER la somme de 2 554,45 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-5 du code civil ;

REJETTONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT