TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.A. INTEGRITAS VIAGER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Aurore FAROIGI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GAB

N° MINUTE : 4 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 31 décembre 2024

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] – [Adresse 2] DITE LES JARDINS DHUIS SIS [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son Syndic, la Société BOTIN GESTION IMMOBILIERE, EURL, dont le siège social est sis [Adresse 9] [Localité 11] – [Adresse 3] – [Localité 6]
représentée par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1202

DÉFENDERESSE
S.A. INTEGRITAS VIAGER, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 7]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 octobre 2024

JUGEMENT
non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 décembre 2024 prorogé du 17 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 31 décembre 2024
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GAB

EXPOSE DU LITIGE
 
La SA INTEGRITAS VIAGER est propriétaire des lots n°13, n° 54 et n°82 d’un immeuble situé dans une résidence sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic la société BOTIN GESTION IMMOBILIERE, a fait assigner la SA INTEGRITAS VIAGER devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
4 018,74 euros selon décompte arrêté au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022, et capitalisation des intérêts,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Me Aurore FAROIGI, avocate du demandeur. 
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 octobre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que la SA INTEGRITAS VIAGER a procédé à un paiement d’un montant de 500 euros depuis l’assignation.
 
Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, la SA INTEGRITAS VIAGER n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
 
Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur les charges de copropriété
 
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
 
L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
 
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
 
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
 
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SA INTEGRITAS VIAGER tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°13, n° 54 et n°82 de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11],les appels de fonds couvrant la période du 1er avril 2022 au 30 juin 2024,le comptes de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 3 novembre 2020, 29 juin 2021, 20 juin 2022 et 5 juin 2023 ayant notamment :◦
approuvé les comptes pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024◦décidé des travaux ou opérations suivants : pose d’une grille côté [Adresse 12], réfection du Solin sur le pignon donnant [Adresse 1], suppression des boutons de minuterie dans les halls, cages d’escaliers et paliers au profit d’un système de détection automatique et installation de prises en parties communes, réfection des locaux poubelles et vélo des bâtiments A et B, souscription d’un contrat clé en main d’exercice du droit à la prise pour la pose de bornes de recharge électrique, réalisation du DTG Elargi Ville de [Localité 10], remplacement des boutons de l’ascenseur du bâtiment B. 
Au vu des pièces produites, la SA INTEGRITAS VIAGER est redevable, au titre des seules charges de copropriété et de travaux, de la somme de 3 222,08 euros, arrêtée au 17 avril 2024 pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus. Il sera condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.
 
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 20 septembre 2022, date d’avis de passage de la mise en demeure (revenue « pli avisé non réclamé ») sur la somme de 2 274,27 euros y étant visée, et à compter du 27 mai 2024 date de l’assignation pour le surplus.
 
Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
 
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.
 
Sur les frais de recouvrement
 
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
 
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
 
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 796,66 euros se décomposant comme suit :
70 euros (35+35) pour les frais de deux mises en demeure en date des 26 avril 2022 et 24 janvier 2023, non produites par le demandeur,571,66 euros (211,66+360) pour les frais de deux mises en demeure par avocat en date des 5 mai 2022 et 20 octobre 2022, non produites par le demandeur,155 euros (60+60+35) pour les frais de transmission du dossier à l’avocat. 
Les honoraires d’avocat doivent être exclus des frais de l’article 10-1 dès lors qu’ils relèvent des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.
 
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce pour justifier des frais sollicités au titre des mises en demeure et des frais de transmission du dossier à l’avocat, cette dernière constituant en outre un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
 
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.
 
Sur les dommages et intérêts
 
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.
 
Sur les demandes accessoires
 
La SA INTEGRITAS VIAGER, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l’article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d’avocat obligatoire sera rejetée.
 
Condamné aux dépens, la SA INTEGRITAS VIAGER devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS,
 
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
 
CONDAMNE la SA INTEGRITAS VIAGER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 3 222,08 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 7 avril 2024 pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus,
 
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 20 septembre 2022 sur la somme de 2 274,27 euros, et à compter du 27 mai 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,
 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11] de sa demande au titre des frais nécessaires,
 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11] de sa demande au titre des dommages-intérêts,
 
CONDAMNE la SA INTEGRITAS VIAGER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
REJETTE le surplus des demandes ;
 
CONDAMNE la SA INTEGRITAS VIAGER aux dépens,
 
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Le greffier Le Président