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L’Essentiel : La société SCIL BRUNEL IMMOBILIER, propriétaire des lots n° 7 et n° 8 d’un immeuble en copropriété, a été poursuivie par le Syndicat des copropriétaires pour charges impayées. Le tribunal a été saisi pour condamner SCIL BRUNEL IMMOBILIER à verser 7 528,04 € pour charges dues, ainsi que 925,40 € pour frais, avec intérêts depuis mars 2023. En outre, 2 000 € en dommages et intérêts ont été réclamés pour résistance abusive. Le jugement, prononcé le 25 novembre 2024, a confirmé la créance et condamné la société aux dépens, ainsi qu’à des frais d’avocat.
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Propriétaire et Contexte de l’AffaireLa société SCIL BRUNEL IMMOBILIER détient les lots n° 7 et n° 8 d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 4] [Localité 2]. Le Syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, a engagé une procédure judiciaire contre SCIL BRUNEL IMMOBILIER pour le recouvrement de charges de copropriété impayées. Demande du Syndicat des CopropriétairesLe Syndicat des copropriétaires a demandé au Tribunal judiciaire de Marseille de condamner SCIL BRUNEL IMMOBILIER à verser 7 528,04 € pour charges de copropriété dues au 27 mai 2024, ainsi que 925,40 € pour frais nécessaires, le tout avec intérêts depuis le 20 mars 2023. De plus, il a réclamé 2 000 € en dommages et intérêts pour résistance abusive. Procédure et SignificationL’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/6318, et la société a été citée par acte d’huissier. La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision a été considérée comme contradictoire. La clôture de la procédure a eu lieu le 23 septembre 2024, avec une mise en délibéré prévue pour le 25 novembre 2024. Examen des Charges de CopropriétéLe tribunal a examiné la demande de paiement des charges de copropriété, en se basant sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les documents fournis par le Syndicat, tels que les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes de charges, ont établi la créance comme certaine et exigible. Frais Nécessaires et HonorairesConcernant les frais de recouvrement, le tribunal a noté que le Syndicat n’a pas prouvé que les frais réclamés étaient exceptionnels. Par conséquent, seuls 31,00 € ont été retenus comme frais nécessaires, après avoir retranché 894,40 € jugés inutiles. Dommages et Intérêts pour Résistance AbusiveLe tribunal a également statué sur la demande de dommages et intérêts, concluant que le défaut de paiement des charges avait causé un préjudice à la copropriété, entraînant des frais supplémentaires. SCIL BRUNEL IMMOBILIER a donc été condamnée à verser 2 000 € pour résistance abusive. Condamnation aux DépensEn vertu des articles du code de procédure civile, SCIL BRUNEL IMMOBILIER a été condamnée aux dépens de la procédure. De plus, elle a été condamnée à verser 2 000 € à Me CORNET pour les frais irrépétibles, en renonçant à l’aide juridictionnelle. Jugement FinalLe tribunal a rendu son jugement, condamnant SCIL BRUNEL IMMOBILIER à payer les sommes dues au Syndicat des copropriétaires, ainsi que les frais et dommages demandés. Le jugement a été prononcé le 25 novembre 2024, avec mise à disposition au greffe. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de sa quote-part dans la copropriété, et ce, après approbation des comptes par l’assemblée générale. Il est également important de noter que l’article 10-1 de la même loi précise que : « Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Ces dispositions montrent que les copropriétaires ont une obligation de paiement des charges, et que les frais liés à leur recouvrement peuvent être directement imputés à ceux qui ne s’acquittent pas de leurs obligations. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment des actions en justice pour recouvrer les sommes dues. En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut engager des poursuites pour obtenir le paiement des charges impayées. De plus, l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil stipule que : « Le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Cela signifie que si le non-paiement des charges cause un préjudice au syndicat des copropriétaires, celui-ci peut demander des dommages et intérêts en plus des sommes dues. Dans le cas présent, la SCIL BRUNEL IMMOBILIER a été condamnée à verser 2.000 euros pour résistance abusive, ce qui illustre cette possibilité. Enfin, le défaut de paiement peut également entraîner des frais supplémentaires pour le copropriétaire défaillant, comme les frais de mise en demeure et de recouvrement, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Comment sont déterminés les frais nécessaires au recouvrement des charges ?Les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que : « Sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Cependant, ces frais ne peuvent être réclamés que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles, et non à des actes de gestion courante. Dans l’affaire en question, le tribunal a constaté que certains frais réclamés par le syndicat des copropriétaires ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles, ce qui a conduit à une réduction de la somme due. Ainsi, la SCIL BRUNEL IMMOBILIER a été condamnée à payer seulement 31 euros au titre des frais nécessaires, après avoir retranché les frais jugés inutiles au recouvrement de la créance. Quelles sont les implications de la résistance abusive dans le cadre d’un litige de copropriété ?La résistance abusive dans le cadre d’un litige de copropriété peut entraîner des conséquences financières pour le copropriétaire défaillant. Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut demander des dommages et intérêts si le débiteur agit de mauvaise foi. Dans le cas présent, la SCIL BRUNEL IMMOBILIER a été condamnée à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires pour résistance abusive. Cela signifie que le tribunal a estimé que la société avait agi de manière injustifiée en ne s’acquittant pas de ses obligations de paiement, ce qui a causé un préjudice au syndicat. Cette condamnation vise à compenser le préjudice subi par le créancier en raison du comportement du débiteur. La résistance abusive est donc un facteur aggravant qui peut conduire à des condamnations supplémentaires, en plus des sommes dues au titre des charges de copropriété. Quelles sont les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles dans le cadre d’un litige ?Les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont régies par le code de procédure civile. L’article 696 précise que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Cela signifie que la SCIL BRUNEL IMMOBILIER, en tant que partie perdante, a été condamnée à payer les dépens de la procédure. De plus, l’article 700 du code de procédure civile stipule que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, la SCIL BRUNEL IMMOBILIER a également été condamnée à verser 2.000 euros à Me CORNET au titre de l’article 700, en raison des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure. Cela souligne l’importance de ces dispositions pour garantir que la partie gagnante soit compensée pour les frais engagés dans le cadre du litige. |
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 25 NOVEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 24/06318 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43T6
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL C.L.G.)
C/ S.C.I.L. BRUNEL IMMOBILIER
Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire
Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024
Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2]
représenté par son administrateur provisoire en exercice la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES prise en la personne de Monsieur [T] [L] désigné à cette fonction par ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille le 28 septembre 2023
domicilié [Adresse 3] – [Localité 1]
prise en la personne de son Président en exercice
bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°C-13055-2024-006544 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Marseille en date du19 avril 2024 rectifiée le 16 mai 2024
représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.C.I.L. BRUNEL IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 424 933 372
dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]
prise en la personne de son gérant en exercice
défaillante
EXPOSE DU LITIGE
La société SCIL BRUNEL IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 7 et n° 8 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] [Localité 2].
Par acte d’huissier en date du 30 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJ ASSOCIES, a fait citer la SCIL BRUNEL IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965
CONDAMNER la société BRUNEL IMMOBILIER SCIL à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 2] :
– La somme en principal de 7 528,04 € au titre des charges de copropriété dues au 27 mai 2024
– La somme de 925,40 € au titre des frais nécessaires
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 Mars 2023, date de la mise en demeure.
CONDAMNER la société BRUNEL IMMOBILIER SCIL à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la société BRUNEL IMMOBILIER SCIL au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/6318.
L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches.
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La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
La SCIL BRUNEL IMMOBILIER a été régulièrement citée par procès-verbal de recherches selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, donnant lieu à un procès-verbal de recherches.
La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 7.528,04 euros au titre des charges de copropriété impayées au 27 mai 2024.
Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un décompte de la dette en date du 27 mai 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 5 janvier 2023 ainsi que les procès-verbaux de délibération du 17 janvier 2024 et du 7 février 2024, les décomptes individuels de charges des années 2019 à 2021, les appels de fonds pour les années 2022 à 2024, et le grand livre de l’année 2023.
Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.
Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCIL BRUNEL IMMOBILIER.
La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCIL BRUNEL IMMOBILIER est donc certaine, liquide et exigible.
LA SCIL BRUNEL IMMOBILIER devra payer 7.528,04 euros au titre des charges de copropriété dues au 27 mai 2024.
Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 925,40 euros.
Il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, » CONTENTIEUX 0369-0002-20230211 » apparaissant à deux reprises, et » HONORAIRES HUISSIER / PROV IMMO » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 894,40 euros.
La SCIL BRUNEL IMMOBILIER devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, d’autant que la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4], [Localité 2] est en grande difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration judiciaire.
Il y a lieu de condamner la SCIL BRUNEL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SCIL BRUNEL IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La SCIL BRUNEL IMMOBILIER sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Me CORNET, en application des disposition de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCIL BRUNEL IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJ ASSOCIES :
– La somme en principal de 7.528,04 euros au titre des charges de copropriété dues au 27 mai 2024,
– La somme de 31,00 euros au titre des frais nécessaires,
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date de la mise en demeure ;
CONDAMNE la SCIL BRUNEL IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJ ASSOCIES, la somme de 2.000,00 euros au titre de la résistance abusive ;
REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE la SCIL BRUNEL IMMOBILIER à payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, à Me CORNET, en application des disposition de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
CONDAMNE la SCIL BRUNEL IMMOBILIER aux entiers dépens.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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