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L’Essentiel : Monsieur [F] [R], propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble à [Localité 6], a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour le paiement d’arriérés de charges s’élevant à 90.235,47 €. Malgré sa citation, il n’a pas constitué avocat. Le tribunal a rappelé l’obligation des copropriétaires de participer aux charges selon la loi du 10 juillet 1965. Après examen des documents fournis, il a condamné Monsieur [F] [R] à verser 84.816,02 € pour les arriérés, ainsi que 500 € en dommages et intérêts, tout en précisant que l’exécution provisoire de la décision était de droit.
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Exposé du litigeMonsieur [F] [R] est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble situé à [Adresse 2] à [Localité 6] (93). Le syndicat des copropriétaires, représenté par un administrateur judiciaire, a assigné Monsieur [F] [R] pour le paiement d’arriérés de charges de copropriété et d’appels de fonds pour des travaux. La somme réclamée s’élève à 90.235,47 €, avec des intérêts de droit à compter de la mise en demeure et d’autres frais divers. Demande du syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner Monsieur [F] [R] à payer les arriérés de charges, ainsi que des dommages et intérêts pour son attitude, des frais de mise en demeure, des frais de renseignements urgents et des frais liés à la commande du titre de propriété. Le syndicat a justifié sa demande en affirmant que Monsieur [F] [R] ne payait plus ses charges, causant un préjudice aux autres copropriétaires. Constitution de Monsieur [F] [R]Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [R] n’a pas constitué avocat pour se défendre. L’affaire a été clôturée par ordonnance et fixée à une audience ultérieure, avec une mise en délibéré prévue. Motifs de la décisionLe tribunal a rappelé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat a produit des documents prouvant la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [R] et les décisions d’assemblée générale approuvant les comptes. Cependant, un solde débiteur antérieur n’a pas été justifié, ce qui a conduit à une déduction des sommes réclamées. Condamnation de Monsieur [F] [R]Le tribunal a condamné Monsieur [F] [R] à payer 84.816,02 € pour les arriérés de charges, avec des intérêts à compter de la mise en demeure. De plus, il a été condamné à payer 37,30 € pour les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement et 500 € en dommages et intérêts pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires. Décision finaleMonsieur [F] [R] a été condamné aux entiers dépens, et l’exécution provisoire de la décision a été rappelée comme étant de droit. La décision a été signée par la présidente et la greffière du tribunal. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences de la défaillance des conditions suspensives dans une promesse de vente ?La défaillance des conditions suspensives dans une promesse de vente a des conséquences juridiques significatives, notamment en ce qui concerne l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation. Selon l’article 1304-6 du Code civil, « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition mais qu’en cas de défaillance, elle est réputée n’avoir jamais existé. » Cela signifie que si une condition suspensive n’est pas réalisée, les obligations qui en découlent ne s’appliquent pas. Dans le cas présent, les époux [S] ont soutenu que la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme n’a pas été respectée par la société [Localité 5] [Localité 3]. En effet, la société n’a pas justifié avoir sollicité un certificat d’urbanisme, ce qui constitue une faute. De plus, l’article 1304-3 du Code civil stipule que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement. » Ainsi, la société [Localité 5] [Localité 3] ne peut pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive si elle a elle-même manqué à ses obligations. En conséquence, la promesse de vente est considérée comme valide et l’indemnité d’immobilisation de 40.750 euros est due aux époux [S]. Quelles sont les obligations de notification en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?Les obligations de notification en cas de non-réalisation d’une condition suspensive sont clairement définies dans la promesse de vente. L’article 12.3.7 de la promesse stipule que « l’obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. » De plus, il est précisé que « à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. » Cela signifie que si le bénéficiaire ne notifie pas la non-réalisation d’une condition suspensive, le promettant peut exiger une justification dans un délai de huit jours. Si cette justification n’est pas fournie, la condition est réputée défaillante. Dans le cas présent, la société [Localité 5] [Localité 3] n’a pas notifié aux époux [S] la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Par conséquent, elle ne peut pas se prévaloir de cette non-réalisation pour échapper à son obligation de verser l’indemnité d’immobilisation. Quels sont les effets de la mise en demeure sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation ?La mise en demeure a des effets importants sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation, comme le précise le Code civil. L’article 1231-6 du Code civil indique que « la créance exigible produit des intérêts à compter de la mise en demeure. » Cela signifie que tant qu’une mise en demeure n’a pas été effectuée, les intérêts ne courent pas sur la créance. Dans le cas présent, bien que l’indemnité d’immobilisation soit due, la société [Localité 5] [Localité 3] a soutenu qu’elle ne devait pas cette indemnité en raison de l’absence de mise en demeure. Cependant, le tribunal a jugé que la mise en demeure n’était pas nécessaire pour rendre l’indemnité exigible, car les conditions suspensives avaient été considérées comme accomplies. Ainsi, l’indemnité de 40.750 euros est due aux époux [S] et les intérêts légaux courent à compter de l’assignation, soit le 4 juillet 2022, conformément à l’article 1344-1 du Code civil. Comment se détermine le montant des frais de justice en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais de justice. Cet article stipule que « le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qui couvre tout ou partie des frais exposés par celle-ci. » Cela inclut les honoraires d’avocat et autres frais liés à la procédure. Dans le cas présent, le tribunal a condamné la société [Localité 5] [Localité 3] à verser aux époux [S] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700. Cette décision est fondée sur le fait que la société a succombé dans la présente instance. Le montant accordé est à la discrétion du juge, qui prend en compte les circonstances de l’affaire, les frais réellement engagés par la partie gagnante et l’équité. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/04182 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE7W
N° de MINUTE : 25/00041
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par la SELARL [L] & ASSOCIES, administrateur provisoire.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004998 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
C/
DEFENDEUR
Monsieur [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 04 Décembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
Monsieur [F] [R] est propriétaire des lots n°4 et 30 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93).
Par acte d’huissier de justice du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par la SELARL [L] & Associés, prise en la personne de Maître [T] [L], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 août 2021, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner Monsieur [F] [R] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Condamner Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 90.235,47 € suivant décompte arrêté au 12 Avril 2024, avec intérêts de droit a compter du 14 juin 2023, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, a compter de la présente assignation.
Condamner Monsieur [R] au paiement, au profit de la SELARL [L] & Associes, es qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :
2 000 € a titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude
– 15 € au titre des mises en demeure
– 14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents
– 17 € au titre de la commande du titre de propriété
Ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir nonobstant appel et sans caution.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [R], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [R] n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 septembre 2024 et fixée à l’audience du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 08 janvier 2025.
En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [R];
– l’extrait du compte copropriétaire ;
– les décisions de l’administrateur provisoire du 06 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et les budgets prévisionnels 2023 et 2024 ainsi que les décisions de l’administrateur provisoire des 22 février 2022, 13 avril 2022, 22 décembre 2022, 16 octobre 2023, 24 octobre 2023 et 22 juillet 2024 ayant approuvé les travaux dont découlent les charges réclamées ;
– les appels de fonds adressés au copropriétaire,
– les ordonnances de désignation et prorogation de la mission de l’administrateur provisoire.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er juillet 2022 à hauteur de 3.852,82 euros au titre de « Solde précédent au 01/07/2022 », qui n’est pas justifié ; faute de verser les appels de fonds qui s’y rapportent, extraits du grand livre ou, à tout le moins, un décompte précis permettant de vérifier l’évolution des mouvements du compte propriétaire ayant conduit à ce solde, seul à même de permettre de constater qu’il porte sur des sommes régulièrement approuvées en assemblée générale. Il convient en conséquence de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il y a lieu de surcroît de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 6,30 euros de frais de mise en demeure du 14 juin 2023.
Il ressort de l’extrait de compte transmis que le total des sommes figurant au débit de ce dernier au titre de la période du 1er juillet 2022 au 12 avril 2024 a été de 240.875,03 euros (11,10 + 349,65 + 0,56 + 17,48 + 2.292,28 + 75.189,81 + 2.292,28 + 75.189,81 + 11,10 + 349,65 + 0,56 + 17,48 + 360,75 + 18,05 + 715,13 + 360,75 + 18,05 + 360,75 + 18,04 + 530,77 + 360,75 + 18,04 + 81.368,43 + 487,50 + 24,38 + 487,50 + 24,38) tandis que le total des sommes portées au crédit sur cette même période a été de 156.059,01 euros (2.292,28 + 75.189,81 + 102,56 + 277,13 + 78.197,23).
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84.816,02 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 79.712,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l’espèce, il est sollicité la somme de 15 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 14 juin 2023.
Faute de justifier du montant de 15 euros sollicité au titre de cette mise en demeure, qui a été facturée 6,30 euros à Monsieur [R], il ne sera fait droit à la demande qu’à hauteur de 6,30 euros.
Il y a lieu de retenir les frais au titre des renseignements sommaires urgents, à hauteur de 14 euros, et de titre de propriété, à hauteur de 17 euros, dont il est justifié.
Monsieur [F] [R] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 37,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, Monsieur [F] [R] paye irrégulièrement les charges de copropriété et ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre des appels de fonds travaux ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [F] [R] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire et ce, alors que des travaux sont rendus nécessaires par l’arrêté de péril pris à l’égard de la copropriété.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [R], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [R] sera condamné aux entiers dépens.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par la SELARL [L] & Associés, prise en la personne de Maître [T] [L], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 août 2021, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 84.816,02 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 79.712,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par la SELARL [L] & Associés, prise en la personne de Maître [T] [L], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 août 2021, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 37,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE Monsieur [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par la SELARL [L] & Associés, prise en la personne de Maître [T] [L], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 août 2021, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [F] [R] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 08 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
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