AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 07 Janvier 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic LA SARL COUDRAY LORRAINE
[Adresse 1]
[Localité 3]

Demandeur représenté par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [S] [M] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

date de la première évocation : 31 Mai 2025
date des débats : 31 Mai 2024
délibéré au : 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe
prorogé au : 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01508 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7PT

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] a fait assigner [S] [M] [K] aux fins de paiement des sommes de :
5 353,74 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 1er avril 2024,240 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, 2 000 euros de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Il demande également à ce que [S] [M] [K] supporte les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article A.444-32 du code de commerce.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir que [S] [M] [K] est copropriétaire du lot n° 102 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7]. A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
La dette d’arriéré s’établit à 5 353,74 euros arrêtée au 1er avril 2024.
Il insiste sur le fait que la somme de 240 euros sollicitée s’analyse comme des frais nécessaires exposés en vue du recouvrement de la somme principale de sorte qu’elle doit être mise à la charge du copropriétaire défaillant.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [S] [M] [K] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024 et le délibéré fixé au 13 septembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.
Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a transmis un décompte des charges actualisé arrêté au 29 mai 2024.

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [S] [M] [K], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] produit aux débats :
– un relevé de propriété de [S] [M] [K] portant sur la propriété du lot n° 102 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7],
– le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5 593,74 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2024,
– les appels de fonds et répartition de charges du 1er septembre 2019 au 30 juin 2024,
– les relances des 17 juin 2020, 22 septembre 2020, 17 décembre 2020, 4 novembre 2022, et 6 juin 2023,
– les mises en demeure par courriers recommandés des 28 décembre 2020, 19 décembre 2022, 16 juin 2023, 15 décembre 2023 ainsi que celle du 8 février 2024,
– les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 3 juillet 2019, 27 janvier 2021, 18 novembre 2021, 18 janvier 2023 et 24 janvier 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2020 au 30 juin 2025,
– la nomination de la SARL Coudray Lorraine en qualité de syndic pour la période du 15 décembre 2021 au 14 décembre 2024.

Il résulte des pièces produites et notamment du relevé de compte arrêté au 1er avril 2024 que [S] [M] [K] a honoré des prélèvements réguliers aux fins de paiement des charges de copropriété jusqu’au mois de novembre 2021. Par la suite, plus aucun versement n’a eu lieu.

Le décompte actualisé au 29 mai 2024 fait apparaître un solde débiteur de 6 093.64 euros.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Suivant le décompte actualisé au 29 mai 2024 transmis, il apparaît que tous les frais revêtent la qualification de frais nécessaire à l’exception des frais de transmission du dossier à l’avocat (168 euros) qui seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’assignation (105.69 euros) qui sont considérés comme des dépens.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [S] [M] [K] reste redevable de la somme de 5 819,95 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 29 mai 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [S] [M] [K] a été mis en demeure à quatre reprises par le syndic entre le 28 décembre 2020 et le 15 décembre 2023.
Il a également été mise en demeure par avocat le 8 février 2024, le pli ayant été avisé le 15 février 2024 et distribué le 19 février 2024.

Il ne s’est aucunement manifesté en dépit de ces mises en demeure.

Il s’ensuit que la carence de [S] [M] [K] est manifeste et il sera condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [M] [K] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens en ce compris les frais d’assignation et sera également condamné au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [S] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] représenté par son syndic la SARL Coudray Lorraine les sommes de :

5 819.95 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 29 mai 2024,800 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE [S] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] représenté par son syndic la SARL Coudray Lorraine la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge de [S] [M] [K] ;

CONDAMNE [S] [M] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT