JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/04706 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGIW
N° de MINUTE : 25/00209

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE OFFENBACH – [Adresse 1] – [Adresse 3] – [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic, ATM & GAILLARD
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEURS

Monsieur [T] [N]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non représenté

Madame [G] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] sont propriétaires des lots n°98, 118, 647, 100, 120 et 685 de la résidence OFFENBACH sise [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence OFFENBACH sise [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de condamner Monsieur [N] et Madame [Y] au paiement de :

– 72.677,35 € de charges de copropriété arrêtées au 2eme appel 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.
– 2.000 € de dommages et intérêts
– 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Ordonner la capitalisation des intérêts
Condamner les mêmes en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 08 octobre 2024 et fixée à l’audience du 18 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] à l’égard des lots 98, 118 et 647 ;
– l’extrait du compte copropriétaire ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 4 décembre 2019, 16 mars 2021, 21 juin 2022, 31 janvier 2023 et 29 janvier 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;
– les appels de fonds adressés au copropriétaire,
– le contrat de syndic.

1/ à l’égard des lots 98, 118 et 647

Au regard des éléments ci-dessus rappelés, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi au 1er avril 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 605 euros, se décomposant comme suit :
frais prélèvement impayés du 17 avril 2019 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 14 juin 2019 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 juillet 2019 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 août 2019 de 18 euros,frais de relance du 13 septembre 2019 de 23 euros,

frais prélèvement impayés du 17 octobre 2019 de 18 euros,frais de timbres relance du 14 novembre 2019 de 23 euros,frais prélèvement impayés du 20 novembre 2019 de 18 euros,frais de mise en demeure du 13 décembre 2019 de 40 euros,frais prélèvement impayés du 17 janvier 2020 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 13 février 2020 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 mars 2020 de 18 euros,frais de envoi relance du 03 décembre 2020 de 23 euros,frais prélèvement impayés du 17 décembre 2020 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 14 juillet 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 novembre 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 mai 2022 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 janvier 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 mars 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 avril 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 mai 2023 de 18 euros,frais de relance recommandée du 18 mai 2023 de 40 euros,frais prélèvement impayés du 16 juin 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 juillet 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 août 2023 de 18 euros,frais de mise en demeure du 1er décembre 2023 de 96 euros.
En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 1er avril 2024, au titre des charges et appels de fonds travaux a donc été de 78.358,54 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 42.445,36 euros ; soit un solde débiteur de 35.913,18 euros au titre des lots 98, 118 et 647.

2/ à l’égard des lots 100, 120 et 685

Au regard des éléments ci-dessus rappelés, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient là encore de déduire du relevé de compte établi au 1er avril 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 292 euros, se décomposant comme suit :
frais prélèvement impayés du 13 février 2020 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 19 juillet 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 août 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 novembre 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 décembre 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 mai 2022 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 octobre 2022 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 janvier 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 mars 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 19 avril 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 mai 2023 de 18 euros,frais de relance recommandé du 18 mai 2023 de 40 euros,frais prélèvement impayés du 19 juin 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 juillet 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 août 2023 de 18 euros.
En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 1er avril 2024, au titre des charges et appels de fonds travaux, a donc été de 76.664,46 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 40.797,29 euros ; soit un solde débiteur de 35.867,17 euros au titre des lots 100, 120 et 685.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 71.780,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er décembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y], sur la somme de 65.849,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 605 euros au titre des frais susvisés à l’égard des lots 98, 118 et 647.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 1er décembre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date au titre des lots 98, 118 et 647, soit en l’espèce :
frais prélèvement impayés du 17 avril 2019 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 14 juin 2019 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 juillet 2019 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 août 2019 de 18 euros,frais de relance du 13 septembre 2019 de 23 euros,frais prélèvement impayés du 17 octobre 2019 de 18 euros,frais de timbres relance du 14 novembre 2019 de 23 euros,frais prélèvement impayés du 20 novembre 2019 de 18 euros,frais de mise en demeure du 13 décembre 2019 de 40 euros,frais prélèvement impayés du 17 janvier 2020 de 18 euros,

frais prélèvement impayés du 13 février 2020 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 mars 2020 de 18 euros,frais de envoi relance du 03 décembre 2020 de 23 euros,frais prélèvement impayés du 17 décembre 2020 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 14 juillet 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 novembre 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 mai 2022 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 janvier 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 mars 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 avril 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 mai 2023 de 18 euros,frais de relance recommandée du 18 mai 2023 de 40 euros,frais prélèvement impayés du 16 juin 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 juillet 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 16 août 2023 de 18 euros.
Ainsi que des frais exposés avant cette date au titre des lots 100, 120 et 685, soit en l’espèce :
frais prélèvement impayés du 19 juillet 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 août 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 novembre 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 décembre 2021 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 mai 2022 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 octobre 2022 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 janvier 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 mars 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 19 avril 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 mai 2023 de 18 euros,frais de relance recommandé du 18 mai 2023 de 40 euros,frais prélèvement impayés du 19 juin 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 18 juillet 2023 de 18 euros,frais prélèvement impayés du 17 août 2023 de 18 euros.
Dès lors, seuls les frais de mise en demeure par avocat du 1er décembre 2023, à hauteur de 96 euros, demeurent. Toutefois, ces derniers constituent des honoraires d’avocat entrant dans les frais irrépétibles. La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence OFFENBACH sise [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, la somme de 71.780,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 65.849,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence OFFENBACH sise [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence OFFENBACH sise [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence OFFENBACH sise [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATM & GAILLARD, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [G] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 05 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT