JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/07789 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YAWI
N° de MINUTE : 25/56

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 12], [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [P], administrateur provisoire,
[Adresse 8]
[Localité 9]
[Adresse 7]représenté par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : PB001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [K] [E]
[Adresse 3]
[Localité 10]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

M. [X] [E] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 4] à [Localité 11] des lots n°20553 (appartement), n°21452 (cave) et n°22086 (parking).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2023 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », Me [V] [W], administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a mis en demeure M. [X] [E] de régler la somme e 11 037,26 euros arrêtée au 10 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a assigné M. [X] [E] devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner M. [X] [E] au paiement de la somme de 13 377,45 euros suivant décompte arrêté au 06 juin 2023 avec intérêts de droit à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure et intérêts de droit pour le surplus à compter de l’assignation ;
– condamner M. [X] [E] au paiement au profit de la SELARL [W]&ASSOCIES ès qualité d’administrateur judiciaire du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 11], de :
* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de son attitude ;
* 30 euros au titres des mises en demeure ;
* 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents ;
* 17 euros au titre de la commande du titre de propriété.

M. [X] [E] n’a pas constitué avocat.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 04 mars 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a demandé au Tribunal de prendre acte de ce que la SELARL AJA ASSOCIES est désormais son administrateur provisoire par ordonnance du 14 novembre 2023.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [X] [E] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 14 août 2023 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] verse à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale,
– les décisions de son administrateur provisoire du 26 octobre 2020 et du 03 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2019 et de l’exercice clos au 31 décembre 2020, les comptes travaux et les budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023 ;
– les appels de provisions et de régularisation de charges ;
– un relevé du compte copropriétaire de M. [X] [E] arrêté au 06 juin 2023 ;
– la mise en demeure du 13 février 2023.

Il y a lieu d’exclure les sommes réclamées au titre de l’exercice 2018 dont il n’est pas justifié de l’approbation des comptes, les sommes postérieures au 31 décembre 2022, car il n’est pas justifié de l’approbation des comptes de l’exercice 2023 ainsi que les sommes figurant dans le décompte au titre des frais de mise en demeure, ces frais n’étant pas des charges de copropriété.

Il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] que M. [X] [E] est débiteur à son égard de la somme totale de 8 473,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux arrêté au 06 juin 2023 pour les exercices 2019 à 2022.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme 8 473,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux arrêté au 06 juin 2023 pour les exercices 2019 à 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement figurant dans son décompte pour la somme totale de 30 euros outre les frais de demande de renseignements sommaires urgents et de commande du titre de propriété.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Il apparaît sur le décompte versé aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] une mise en demeure du 10 juin 2020, qui n’est pas produite pour la somme de 6,43 euros et la mise en demeure du 13 février 2023 versée aux débats pour la somme de 7,35 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ne justifie pas de la nécessité de ces frais de mise en demeure ni de celle des frais de demande de renseignements sommaires urgents et de commande du titre de propriété pour la somme totale de 31 euros et il ne justifie pas de la somme qu’il allègue avoir payé au titre de la matrice cadastrale.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 7,35 euros au titre des frais de la mise en demeure du 13 février 2023.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.
 
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve de son préjudice en lien avec la mauvaise foi de M. [X] [E] en se limitant à réclamer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [X] [E] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Condamne [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 5] la somme de 8 473,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux arrêté au 06 juin 2023 pour les exercices du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure ;

Condamne [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 5] la somme de 7,35 euros au titre des frais de la mise en demeure du 13 février 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [X] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Fait au Palais de Justice, le 16 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART