TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 JANVIER 2025

N° RG 23/06001 – N° Portalis DB22-W-B7H-RSV6
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[4]” – Syndicat Principal – situé Résidence [4] [Localité 3] représenté par son syndic, la société CITYA VAL D’OUEST, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
347 901 134 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [R] [F]
née le 09 Janvier 1992 au SRI LANKA,
demeurant Résidence “[4]” – [Adresse 1],
[Localité 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [C] [F]
né le 05 Septembre 1987 au SRI LANKA,
demeurant Résidence “[4]” – [Adresse 1],
[Localité 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 02 Octobre 2023 reçu au greffe le 18 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [F] et Mme [R] [F] sont copropriétaires indivis des lots n°0203, 0213 et 8021 de la Résidence [4] sise à [Localité 3].

Par un jugement rendu le 6 décembre 2022, le tribunal de proximité de Rambouillet a condamné M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] les sommes suivantes :

– 2.402,73 euros au titre des charges de copropriété pour la période du
1er juillet 2020 au 7 juin 2022, appel du 2ème trimestre 2022 inclus,
– 496,28 euros au titre des frais de recouvrement,
– 200 euros à titre de dommages et intérêts,
– 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– aux entiers dépens.

Se prévalant de l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société CITYA VAL D’OUEST, a par actes de commissaire de justice en date du
2 octobre 2023, fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal
de céans aux fins de les voir condamnés solidairement avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

– 7.190,77 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

– 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. et Mme [F], régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 2 octobre 2023, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

– le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. et Mme [F] pour les lots n°0203, 0213 et 8021,

– une mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 31 août 2023 pour un montant de 8.923,25 euros,

– le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Rambouillet,

– des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au
1er octobre 2023 pour un solde débiteur de 9.730,50 euros,

– divers appels de fonds pour la période courant du 1er mars 2022 au
1er octobre 2023,

– les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
23 mars 2021, 10 février 2022 et 7 mars 2023 ayant approuvé les comptes
des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux,

– les attestations de non recours à l’encontre des assemblées des
10 février 2022 et 7 mars 2023,

– le contrat de syndic conclu le 10 février 2022, prenant effet le 11 février 2022 et prenant fin le 31 mars 2023,

– le contrat de syndic conclu le 7 mars 2023, prenant effet le 8 mars 2023 et prenant fin le 31 mars 2024,

– diverses factures du syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 5.554,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

En effet, par un jugement rendu le 6 décembre 2022, le tribunal de proximité de Rambouillet a condamné M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme
de 2.402,73 euros au titre des charges de copropriété pour la période
du 1er juillet 2020 au 7 juin 2022, appel du 2ème trimestre 2022 inclus.

Or les charges de copropriété impayées dont le syndicat des copropriétaires poursuit actuellement le recouvrement sont relatives aux provisions sur charges et cotisations pour le fonds travaux à compter du 1er juillet 2022, appel du 3ème trimestre 2022 inclus. M. et Mme [F] n’ont donc pas encore été condamnés au règlement de ces arriérés de charges.

M. et Mme [F] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5.554,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au
1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.
Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.636,27 euros correspondant à des frais de contentieux intitulés “transmission auxiliaire de justice” ou “suivi de dossier avocat” qui ne rentrent pas dans les frais visés à l’article 10-1 conformément aux précisions ci-dessus rappelées. Par ailleurs, la facture de frais d’huissier du 7 juin 2023 a trait à des procédures d’exécution en lien manifeste avec la présente instance et qui ne sauraient donc être à nouveau mis à la charge des défendeurs dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, l’ensemble de ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 2 octobre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que les défendeurs ont déjà été condamnés par un précédent jugement du 6 décembre 2022 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’ils ne paient plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, leur dette croissant de manière régulière. Ils n’ont plus fait de paiement depuis le 26 avril 2023. Le comportement persistant des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [F] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [F], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement M. [C] [F] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

– 5.554,50 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,
avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 date de l’assignation,

Condamne solidairement M. [C] [F] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [C] [F] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [C] [F] et Mme [R] [F] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise à [Localité 3] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT