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L’Essentiel : M. [R] [W], copropriétaire, a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour charges impayées, totalisant 6 180,76 euros. Malgré des relances, il n’a pas réglé ses dettes, entraînant des difficultés financières pour le syndicat. Le tribunal, statuant en son absence, a confirmé la créance et ordonné le paiement des charges. Les frais de recouvrement ont été rejetés faute de justification, mais M. [R] [W] a été condamné à verser 500 euros de dommages et intérêts pour préjudice causé. En tant que partie perdante, il a également été condamné aux dépens et à verser 500 euros au titre de l’article 700.
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Exposé du litigeM. [R] [W] est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné M. [R] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages et intérêts. Malgré des relances, M. [R] [W] n’a pas réglé ses dettes, ce qui a entraîné des difficultés financières pour le syndicat. Actualisation de la créanceLe syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance en octobre 2024, portant le montant des charges dues à 6 180,76 euros. L’affaire a été entendue en audience, mais M. [R] [W] n’a pas comparu. Le tribunal a pris en compte les écritures du syndicat pour statuer sur le litige. Motifs de la décisionLe tribunal a rappelé que, selon le code de procédure civile, il peut statuer même en l’absence du défendeur, à condition que la demande soit régulière et fondée. Les charges de copropriété sont dues par les copropriétaires en fonction des décisions prises en assemblée générale, et M. [R] [W] a été reconnu redevable des charges pour la période concernée. Charges de copropriétéLe syndicat a fourni des preuves de la qualité de copropriétaire de M. [R] [W] et des décisions d’assemblée générale approuvant les comptes et le budget. Le tribunal a déterminé que M. [R] [W] devait payer 6 180,76 euros pour les charges de copropriété et les travaux, avec des intérêts à compter de la mise en demeure. Frais de recouvrementConcernant les frais de recouvrement, le tribunal a constaté que le syndicat n’avait pas justifié les montants demandés. Les frais de mise en demeure et de suivi contentieux n’ont pas été considérés comme des diligences exceptionnelles, entraînant le rejet de cette demande. Dommages et intérêtsLe tribunal a reconnu que le comportement de M. [R] [W] avait causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, justifiant l’octroi de dommages et intérêts. M. [R] [W] a été condamné à verser 500 euros pour compenser ce préjudice. Demandes accessoiresEn tant que partie perdante, M. [R] [W] a été condamné aux dépens et à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. » Ils doivent également contribuer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales. De plus, ils doivent verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. L’obligation de paiement des charges existe dès que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, comme le précise l’article 42 de la même loi. Comment se justifient les frais de recouvrement des charges de copropriété ?Les frais de recouvrement des charges de copropriété sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article indique que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure. » Pour que ces frais soient imputés au copropriétaire défaillant, le syndicat doit justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Il est également précisé que ces frais ne doivent pas être déjà compris dans les dépens. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a demandé 905 euros pour des frais de recouvrement, mais n’a pas réussi à prouver que ces frais étaient justifiés et nécessaires. Quels sont les critères pour accorder des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?Les critères pour accorder des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété sont établis par l’article 1231-6 du code civil. Cet article stipule que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. » Dans le cas présent, les manquements répétés de M. [R] [W] à son obligation de régler les charges de copropriété, sans justifications valables, ont été considérés comme révélateurs de sa mauvaise foi. Cela a causé un préjudice financier direct à la collectivité des copropriétaires, qui a dû engager des procédures judiciaires pour obtenir le paiement des charges. Ainsi, M. [R] [W] a été condamné à verser 500 euros à titre de dommages et intérêts. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les dépens et les frais d’avocat ?Les conséquences d’une décision de justice sur les dépens et les frais d’avocat sont régies par l’article 696 du code de procédure civile. Cet article précise que : « La partie perdante est condamnée aux dépens. » Dans cette affaire, M. [R] [W], en tant que partie perdante, a été condamné à payer les dépens. De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’accorder à la partie gagnante une somme pour couvrir ses frais d’avocat. Ainsi, M. [R] [W] a également été condamné à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700, en raison de sa position de partie perdante dans le litige. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [R] [D] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pauline ROUSSEAU
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/03505 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5F7Q
N° MINUTE : 3 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 31 décembre 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, SULLY GESTION, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [D] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 octobre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 décembre 2024 prorogé du 17 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 31 décembre 2024
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03505 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5F7Q
M. [R] [W] est propriétaire des lots n°1, n°12 et n°14 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS SULLY GESTION, a fait assigner M. [R] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
3 894,22 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 4 juillet 2023 au 19 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024,905 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait signifier ses conclusions au défendeur, aux termes desquelles il actualise sa créance au titre des charges de copropriété pour la période allant du 4 juillet 2023 au 7 octobre 2024 à la somme de 6 180,76 euros et maintient ses autres demandes.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 octobre 2024.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son avocat s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées.
Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires signifiées et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [R] [W] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1, n°12 et n°14 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3],les appels de fonds couvrant la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2024,le compte de charges pour la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 4 juillet 2022, 18 janvier 2023 et 20 décembre 2023 ayant notamment :approuvé les comptes pour les exercices 2022, 2023,approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, 2025,décidé des travaux ou opérations suivants : réfection cage d’escalier bâtiment D, mise en conformité de l’installation de la chaudière.
Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un jugement du juge des contentieux de la protection de Paris en date du 31 octobre 2023, ayant notamment condamné M. [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 458,06 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 3 juillet 2023.
Il convient, pour établir le montant des charges dont M. [R] [W] demeure redevable au jour de l’audience, de déduire des sommes portées aux relevés de compte de charges produits par le demandeur les sommes suivantes :
le « solde antérieur » d’un montant de 8 637,06 euros figurant au relevé en date du 7 octobre 2024, en ce qu’il ressort du relevé arrêté au 19 avril 2024 que ce solde en réalité recouvre les sommes appelées au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées avant le 4 juillet 2023, qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation par le juge des contentieux de la protection de Paris en date du 31 octobre 2023,l’ensemble des sommes appelées au titre de l’exécution dudit jugement du juge des contentieux de la protection de Paris en date du 31 octobre 2023, soit la somme totale de 1 994,62 euros,les frais de recouvrement, qui font l’objet d’une demande distincte, soit la somme totale de 905 euros.
En considération de ces éléments et des pièces produites, M. [R] [W] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 6 180,76 euros, pour la période allant du 4 juillet 2023 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus. Il sera condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 905 euros se décomposant comme suit :
55 euros pour les frais d’une mise en demeure par le syndic en date du 19 mars 2024,850 euros pour les honoraires de suivi contentieux par le syndic (340 euros de « remise dossier à l’avocat », 340 euros de « consultation dossier » et 170 euros de « frais constitution hypothèque »).
Le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, la mise en demeure et la remise du dossier à l’avocat constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété, tandis que les autres diligences ne sont ni détaillées ni justifiées.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [R] [W] ne paye pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années, et que le syndicat des copropriétaires a dû engager deux procédures judiciaires successives pour obtenir le paiement des charges échues. Le comportement de M. [R] [W] a dès lors causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier des procédures judiciaires. Il convient donc de condamner M. [R] [W] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [R] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Condamné aux dépens, M. [R] [W] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 6 180,76 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 7 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure,
DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande au titre des frais nécessaires,
CONDAMNE M. [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE M. [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le Président
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