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L’Essentiel : Monsieur [U] [J], propriétaire de deux lots à [Localité 4], a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour charges impayées. Le tribunal de Bobigny a statué en son absence, condamnant Monsieur [U] [J] à verser 92 252,12 euros pour les charges dues, ainsi que 46 euros pour frais de recouvrement. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve de mauvaise foi. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, et Monsieur [U] [J] devra également supporter les dépens de l’instance.
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Contexte de l’affaireMonsieur [U] [J] est propriétaire de deux lots dans un ensemble immobilier à [Localité 4] (93), soumis à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [U] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir le paiement de charges impayées, ainsi que des frais et des dommages et intérêts. Demandes du syndicat des copropriétairesLe syndicat a demandé au tribunal de condamner Monsieur [U] [J] à verser 92 258,75 euros pour des appels impayés, 46 euros pour des frais de recouvrement, 2 000 euros en dommages et intérêts, et a sollicité l’exécution provisoire de la décision. Procédure judiciaireMonsieur [U] [J] a été régulièrement assigné mais n’a pas constitué avocat. Le tribunal a statué sur le fond malgré son absence, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Obligations des copropriétairesSelon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine et exigible, et le copropriétaire ne peut contester le paiement s’il n’a pas agi dans les délais légaux. Justification de la demandeLe syndicat a produit des documents tels que la matrice cadastrale, les procès-verbaux d’approbation des comptes, et un décompte des impayés. Après exclusion de certains frais, le tribunal a condamné Monsieur [U] [J] à payer 92 252,12 euros pour les charges et fonds de travaux échus. Frais de recouvrementLe syndicat a également demandé le remboursement de frais de recouvrement totalisant 46 euros, justifiés par des pièces produites. Le tribunal a jugé ces frais nécessaires et a condamné Monsieur [U] [J] à les payer. Demande de dommages et intérêtsLe syndicat a sollicité des dommages et intérêts pour résistance abusive, mais faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [U] [J], cette demande a été rejetée. Décision finale du tribunalLe tribunal a condamné Monsieur [U] [J] à payer les sommes dues au syndicat des copropriétaires, a débouté la demande de dommages et intérêts, et a décidé qu’il supporterait les dépens de l’instance. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée. De plus, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Si un copropriétaire ne conteste pas cette décision dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la même loi, il ne peut refuser de payer les sommes dues. En résumé, les copropriétaires ont l’obligation de payer les charges de copropriété, et cette obligation est renforcée par l’approbation des comptes en assemblée générale. Quels sont les frais de recouvrement que le syndicat des copropriétaires peut demander ?Les frais de recouvrement que le syndicat des copropriétaires peut demander sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que : « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. » Il appartient à la juridiction saisie de vérifier si les frais sollicités étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a présenté des pièces justificatives pour les frais de recouvrement, qui incluent des frais de lettres de mise en demeure, des demandes de renseignements et des frais de commande du titre de propriété. Ainsi, le tribunal a jugé que Monsieur [U] [J] était redevable de la somme de 46 euros au titre de ces frais, conformément à l’article 10-1 de la loi précitée. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive sont établies par l’article 1231-6 du code civil. Cet article stipule que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. » Cependant, pour obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, le créancier doit prouver la mauvaise foi du débiteur. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a demandé des dommages et intérêts pour résistance abusive, mais n’a pas apporté la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [U] [J]. Par conséquent, le tribunal a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, soulignant l’importance de la preuve de la mauvaise foi pour justifier une telle demande. Quelles sont les conséquences de la non-comparution d’un défendeur en matière civile ?Les conséquences de la non-comparution d’un défendeur en matière civile sont régies par l’article 472 du code de procédure civile, qui dispose que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le tribunal peut rendre une décision sur le fond de l’affaire, mais uniquement si la demande est jugée régulière et fondée. Dans le cas présent, Monsieur [U] [J] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu, ce qui a permis au tribunal de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires. Ainsi, la non-comparution n’empêche pas le tribunal de rendre une décision, mais cela peut avoir des conséquences défavorables pour le défendeur, qui risque de se voir condamné par défaut. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/05332 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE7U
N° de MINUTE : 25/00058
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 4], représenté par la SELAR BLERIOT ET ASSOCIES, adiministrateur judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 001
C/
DEFENDEUR
Monsieur [U] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 02 Décembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
Monsieur [U] [J] est propriétaire des lots 3 et 23 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Monsieur [U] [J] à lui payer la somme de 92 258,75 euros au titre des appels impayés au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus
-condamner Monsieur [U] [J] à lui payer la somme de 46 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-condamner Monsieur [U] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-ordonner l’exécution provisoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 22 octobre 2024 par ordonnance du même jour.
Monsieur [U] [J], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux d’approbation des comptes de l’administrateur provisoire sur la période
-un décompte des impayés arrêté au 12 avril 2024 à la somme de 92 258,75 euros
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 6,63 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 92 252,12 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 12 avril 2024.
La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 87 148,50 euros et à compter du 16 avril 2024 sur le surplus.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure d’un montant de 15 euros,
-demande de renseignements sommaires urgents d’un montant de 14 euros,
-frais de commande du titre de propriété d’un montant de 17 euros,
Soit un montant total de 46 euros.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des pièces justificatives afférentes aux frais sollicités.
Monsieur [U] [J] est par conséquent redevable de la somme de 46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [U] [J], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [U] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.
Le tribunal,
Condamne Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) les sommes de :
-92 252,12 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 87 148,50 euros et à compter du 16 avril 2024 sur le surplus
-46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne Monsieur [U] [J] aux dépens de l’instance.
Fait au Palais de Justice, le 13 Janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
Madame HAFFOU Madame CORON
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