[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [J] [W] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédérique MORIN

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B3E

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 09 janvier 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], Représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6] sise [Adresse 3]
représenté par Me Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDERESSE
Madame [J] [W] épouse [B]
demeurant [Adresse 7][Adresse 5] (ALGERIE)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B3E

Mme [J] [W] épouse [B] est propriétaire des lots n°157 et 233 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AF n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE PARIS en exercice, a assigné Mme [J] [W] épouse [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
2823 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1 avril 2024, 544,67 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023, sur la somme de 2645,46 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,
2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités prévues par le Protocole Judiciaire signé le 26 août 1962 entre le Gouvernement de la République Française et l’Exécutif provisoire Algérien, Mme [J] [W] épouse [B] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.
Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B3E

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois.
Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 157 et 233, indiquant la répartition des tantièmes (50/100225ème et 5/100225 ème) établissant la qualité de copropriétaire de Mme [J] [W] épouse [B],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2020 au 30 juin 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019, 2020, 2021, 2022,l’historique du compte du 1 janvier 2020 au 1 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 3367,67 euros (en ce inclus 544,67 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2020, 15 juin 2021, 16 juin 2022, 12 octobre 2022, 31 mai 2023 et 12 juin 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2021, 2021, 2022, 2023 et 2024
o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse, de réfection des couvertures et de ravalement des souches de cheminées bâtiments A et B (assemblées générales du 14 octobre 2020 et du 12 octobre 2022), étude de faisabilité relative à l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, installation d’un monte-escalier à usage exclusif du bâtiment B (assemblée générale du 15 juin 2021), travaux sur parties communes -ouverture sur mur porteur- (assemblée générale du 16 juin 2022), gardiennage des accès à l’immeuble durant les Jeux Olympiques, nouvel appel d’offres pour travaux de réfection de couvertures et ravalement des bâtiments B et C, travaux de rénovation et de mise en conformité de l’installation collective de chauffage et production d’eau chaude sanitaire, installation de deux caméras de surveillance (assemblée générale du 12 juin 2024)
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,sept courriers de relance,un courrier de mise au contentieux daté du 24 mars 2023,une sommation d’avoir à payer les charges de copropriété d’un montant en principal de 2538,34 euros délivrée par acte d’huissier en date du 13 avril 2023,une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3367,67 euros sous huit jours par avocat en date du 10 avril 2024,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2823 euros.

Mme [J] [W] épouse [B] sera donc condamnée à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 2823 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période allant du 1 janvier 2020 au 1 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 2538,34 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  » sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;  »  » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)  »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 544,67 euros se décomposant comme suit :
– 175,20 pour des frais de  » mise au contentieux  »
– 111,47 euros pour la sommation de payer du 13 avril 2023, ainsi que 258 euros pour  » des diligences  » selon relevé de frais et honoraires du 14 avril 2023.

Il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies par le syndic, pas plus que ne le sont les frais de  » mise au contentieux « , cette dernière opération semblant correspondre uniquement à l’envoi d’un courrier.

En l’absence de justification de diligences particulières et du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais seront considérés comme constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, le coût de la sommation de payer telle qu’il figure sur l’acte lui-même est égal à 107,12 euros, et non à 111,47 euros comme indiqué sur le relevé de frais du syndic.

En conséquence, seule la somme de 107,12 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B3E

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [J] [W] épouse [B] présente, de manière récurrente depuis 2020, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [J] [W] épouse [B]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 250 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 mai 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.
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Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, à l’exception de la sommation de payer délivrée avant la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE [Localité 6] :
– la somme de 2823 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, portant sur la période allant du 1 janvier 2020 au 1 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 2538,34 euros, et de l’assignation pour le surplus,
– la somme de 107,12 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
– la somme de 250 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 mai 2024,

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE [Localité 6], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [B] aux dépens à l’exclusion de la sommation de payer délivrée avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.