TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/06779 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45JC

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] ( la SELARL C.L.G.)
C/ M. [Z] [S] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [S], né le 26 août 1964 à [Localité 4], de nationalité française
et
Madame [R] [J] épouse [S], née le 23 juin 1963 à [Localité 5], de nationalité française,
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

défaillants

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] épouse [S] et Monsieur [S] [Z] sont propriétaires du lot n° 2 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 30 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait citer Madame [J] [R], épouse [S] et Monsieur [S] [Z], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER solidairement Madame [R] [J] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] :

La somme en principal de 6.974,71 € au titre des charges de copropriété dues au 1er mai 2024 ;
La somme de 1.075,43 € au titre des frais nécessaires ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, date du commandement de payer.

CONDAMNER solidairement Madame [R] [J] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Madame [R] [J] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] au paiement d’une somme de 1.674 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06779.

L’acte a été signifié par remise à personne.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Monsieur et Madame [S] ont été régulièrement cités à personne selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 6.974,71 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un décompte décomposé des charges échues et des frais arrêtés au 1er mai 2024 accompagné des grands livres de 2021 et 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 8 janvier 2024, les décomptes individuels des charges des années 2021 et 2022, les appels de fonds des années 2023 et 2024, ainsi que des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2021 et 2022, ainsi que les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur et Madame [S].

Toutefois, il ressort des documents produits que le syndicat des copropriétaires n’explique pas l’origine d’un solde antérieur au 1er janvier 2021, d’un montant de 1.298,55 euros. Or il lui appartient de démontrer le caractère certain et exigible de sa créance.

Cette somme sera donc retirée du montant des charges de copropriété.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur et Madame [S] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 5676,16 euros.

Monsieur et Madame [S] devront solidairement payer 5.676,16 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er mai 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 1.075,43 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « CONTENTIEUX 0383-0008-20230211 » apparaissant à deux reprises, et « HONORAIRES HUISSIER / [S] » apparaissant à deux reprises, portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, les frais pour un montant total de 1.075,43 euros.
De sorte que le syndicat des copropriétaires sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les défendeurs ne peuvent ignorer que leurs manquements répétés et systématiques mettent en difficulté la copropriété et sa trésorerie.

En conséquence, les consorts [J]-[S] seront condamnés au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [S], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur et Madame [S] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.674,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R], épouse [S] et Monsieur [S] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER :

La somme de 5.676,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mai 2024,Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023, date du commandement de payer ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R], épouse [S] et Monsieur [S] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R], épouse [S] et Monsieur [S] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1.674,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [R], épouse [S] et Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT