RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 JANVIER 2025

N° RG 24/00658 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJCE

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic, la société CABINET HABRIAL, BAUER ET ASSOCIES

c/

S.C.I. ISDS

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic, la société CABINET HABRIAL, BAUER ET ASSOCIES
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître Mylène MULQUIN de la SELEURL MULQUIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R091

DEFENDERESSE

S.C.I. ISDS
[Adresse 2]
[Localité 3]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

La société ISDS est propriétaire des lots n°109 et 110 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure la société ISDS de payer diverses sommes dont ses arriérés de charges de copropriété à hauteur de la somme de 1.054,17 euros dans un délai de 30 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 5 mars 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné la société ISDS devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

-848,45 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 inclus,
-196,28 euros au titre des appels de charges et fonds travaux de copropriété du 1er avril 2024 et du 1er juillet 2024 devenues exigibles suite à la mise en demeure visé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en date du 22 janvier 2024,
-762 euros au titre des frais nécessaires arrêtés selon décompte du 29 février 2024,
-3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 27 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes en affirmant que les arriérés de charges de copropriété avaient été réglés par la société ISDS. Il maintient sa demande de paiement des provisions à échoir à hauteur de 196,28 euros, sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement de la créance à hauteur de 328 euros et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée à personne habilitée, la société ISDS n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce,

il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 22 septembre 2020, 26 mars 2021, 8 mars 2022 et 29 mars 2023 approuvant les dépenses des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et les budgets prévisionnels, de l’attestation de non-recours, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 8 mars 2022 au 1er juillet 2024 que la société ISDS est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que la société ISDS ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 22 janvier 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels la société ISDS doit être condamné.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Le demandeur avance des frais au titre de deux mises en demeure en date des 29 novembre 2022 et 29 juin 2023 dont il justifie.

Cependant, il ne produit aucune pièce attestant de l’envoi d’une lettre de mise en demeure le 6 septembre 2022. Par ailleurs, il avance également des frais au titre de l’ « envoi du dossier à l’avocat » ou du « suivi contentieux ». Il convient de relever que ces frais ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’ils seront retirés du solde de la dette de la société ISDS.

En conséquence, il convient de condamner la société ISDS au paiement de la somme de 196,28 euros au titre des charges de copropriété échues et à échoir du 1er avril 2024 et du 1er juillet 2024 devenues exigibles au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024 ainsi qu’à la somme de 170 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce,
le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Ce dernier ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des charges de copropriété de la société ISDS, il est bien fondé à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.
L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société ISDS, qui succombe, aux dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Si le demandeur a dû engager des frais irrépétibles pour la défense de ses intérêts, il y a lieu de relever le très faible montant d’arriérés de charges de copropriété ayant justifié son action en justice ainsi que la réactivité du débiteur pour apurer la plus grande partie de sa dette de charges.
En conséquence, il serait inéquitable de faire reposer lesdits frais sur la société ISDS de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Condamne la société ISDS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], les sommes de :

-196,28 euros au titre des charges de copropriété échues et à échoir des 2ème et 3ème trimestre 2024 devenues exigibles au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024,
-170 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société ISDS aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente