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L’Essentiel : Madame [I] [B] [N], copropriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier, a été assignée par le syndicat des copropriétaires pour charges impayées. Le tribunal de Bobigny a statué en son absence, condamnant Madame [I] [B] [N] à verser 3 861,80 euros pour les charges dues, avec intérêts. Les demandes de remboursement de frais de recouvrement et de dommages et intérêts ont été rejetées, faute de preuves. La décision a également imposé à Madame [I] [B] [N] de supporter les dépens de l’instance, ainsi qu’une somme additionnelle de 600 euros pour les frais non compris dans les dépens.
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Contexte de l’affaireMadame [I] [B] [N] est propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier soumis à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [I] [B] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir le paiement de charges impayées et d’autres frais. Demandes du syndicat des copropriétairesLe syndicat a demandé au tribunal de condamner Madame [I] [B] [N] à payer plusieurs sommes, incluant 3 227,17 euros pour des appels impayés, 3 861,80 euros pour des frais selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 3 500 euros en dommages et intérêts, et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également demandé la capitalisation des intérêts et l’exécution provisoire de la décision. Procédure judiciaireMadame [I] [B] [N] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Le tribunal a statué sur le fond en se basant sur les éléments fournis par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Obligations des copropriétairesSelon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend les créances du syndicat certaines et exigibles, et un copropriétaire qui ne conteste pas cette approbation dans les délais ne peut refuser de payer. Justification des demandesLe syndicat a produit des documents tels que la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales et un décompte des impayés. Le tribunal a condamné Madame [I] [B] [N] à payer 3 861,80 euros pour les charges et fonds de travaux échus, avec des intérêts à compter de la décision. Frais de recouvrementLe syndicat a demandé le remboursement de frais liés au recouvrement, mais le tribunal a rejeté cette demande, n’ayant pas trouvé de justification pour les frais de transmission à un avocat, de prise d’hypothèque, ou de relance. Les frais de commandement de payer ont également été jugés non nécessaires. Dommages et intérêtsLe syndicat a réclamé des dommages et intérêts pour résistance abusive, mais faute de preuve de la mauvaise foi de Madame [I] [B] [N], cette demande a été déboutée. Décision finale du tribunalLe tribunal a condamné Madame [I] [B] [N] à payer 3 861,80 euros au syndicat, ordonné la capitalisation des intérêts, débouté le syndicat de ses demandes de frais et de dommages et intérêts, et a décidé qu’elle supporterait les dépens de l’instance, en plus d’une somme de 600 euros pour les frais non compris dans les dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Si un copropriétaire ne conteste pas cette décision dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la même loi, il ne peut refuser de payer les sommes dues. En conséquence, l’obligation de paiement des charges de copropriété est établie dès que les comptes sont approuvés et qu’aucun recours n’est formé dans le délai légal. Quels sont les frais récupérables par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créances ?Les frais récupérables par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créances sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que : « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. » Il appartient à la juridiction saisie de vérifier si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Cependant, le recouvrement des charges impayées est considéré comme une gestion courante du syndic, sauf si des diligences exceptionnelles sont établies. Dans le cas présent, les frais de transmission à un avocat et les frais de dossier contentieux n’ont pas été justifiés comme étant nécessaires, ce qui a conduit à leur rejet. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de résistance abusive sont énoncées dans l’article 1231-6 du code civil. Cet article stipule que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. » De plus, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur a causé un préjudice indépendant du retard, en prouvant la mauvaise foi de ce dernier. Dans l’affaire en question, faute de preuve de la mauvaise foi de Madame [I] [B] [N], la demande de dommages et intérêts a été rejetée. Quelles sont les conséquences de la décision sur les dépens et les frais non compris dans les dépens ?Les conséquences de la décision sur les dépens et les frais non compris dans les dépens sont régies par l’article 696 du code de procédure civile, qui dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Dans cette affaire, Madame [I] [B] [N], en tant que partie perdante, a été condamnée à supporter les dépens de l’instance, à l’exception des frais de commandement de payer, jugés non nécessaires à l’introduction de l’instance. De plus, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros pour couvrir les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/01282 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YRXG
N° de MINUTE : 25/00005
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 6] » SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE, SAS.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291
C/
DEFENDEUR
Madame [I] [B] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2] – JAPON
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
Madame [I] [B] [N] est propriétaire du lot 0193361 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [I] [B] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Madame [I] [B] [N] à lui payer la somme de 3 227,17 euros au titre des appels impayés sur la période allant du 31 mars 2017 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2018
-condamner Madame [I] [B] [N] à lui payer la somme de 3 861,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-condamner Madame [I] [B] [N] à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Madame [I] [B] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 507,57 euros
-ordonner la capitalisation des intérêts
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.
Madame [I] [B] [N], régulièrement assignée à l’étranger, n’a pas constitué avocat.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2017 à 2022
-un décompte des impayés arrêté au 1er octobre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [I] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 861,80 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2023.
Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure du 20 novembre 2018, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 3 861,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à des frais de relance, à des honoraires de transmission du dossier à l’avocat, à des honoraires de prise d’hypothèque, à des honoraires de suivi contentieux.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
En l’espèce, les frais de « transmission avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient également de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Les frais de prise d’hypothèque ne sont quant à eux pas justifiés par les pièces produites, pas plus que les frais de relance faute pour le syndicat des copropriétaires de produire les accusés de réception afférents.
Les frais relatifs au commandement de payer ne constituent pas des frais nécessaires, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance.
Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [I] [B] [N], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [I] [B] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui n’incluront pas les frais de commandement de payer, non nécessaires à l’introduction de l’instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.
Le tribunal,
-Condamne Madame [I] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3 861,80 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
-Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Condamne Madame [I] [B] [N] aux dépens de l’instance, ne comprenant pas les frais de commandement de payer,
-Condamne Madame [I] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 13 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CORON
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