8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/06855 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHNI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE PAPYRUS, situé[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [D] [T], demeurant [Adresse 1]

Non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 02 Août 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Novembre 2024 et mise en délibéré au 13 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

M. [X] [D] [T] est propriétaire des lots numéros 12 et 78 au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE PAPYRUS sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de Justice du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M.[X] [D] [T] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,
Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,
Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 5 829,17 € selon arrêté de compte du 15 mars 2024, Provision charges : 01/04/25-30/06/25 et Fonds travaux Alur trim.2/2025 0078 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 336,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024 sur une somme de 6 265,66 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

– aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
– aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
– et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :
“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 11 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[X] [T], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS sollicite le paiement de 6 121,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 février 2024, appel du 1er février 2024. ANNUL. INST. ELEC. V.E. AG 12/23 B0078 et Appel PEINTURE HALL/MURETS EXTE0078 inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 6 265,66 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS produit, au soutien de sa demande en paiement :
– le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
-le procès-verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 18 décembre 2023,
– les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
– un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 15 mars 2024 pour la période du 1er mars 2023 au 1er avril 2024 2/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 209,85 euros,
– un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 15 mars 2024, sur la période du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 619,32 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a été produit aucun procès-verbal justifiant du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et d’avance de trésorerie pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Il en résulte :
– que le montant de 34,88 euros représentant le total des sommes de 31,78 euros et 3,10 euros mentionnées à la date du 1er mars 2023 dans l’arrêté de compte du 15 mars 2024 au titre des fonds travaux ALUR trim.1/2023 0012 et 0078 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,
– et que le montant de 225,00 euros représentant le total des sommes de 51,25 euros et 5,00 euros mentionnées les 1er avril 2023, 1er juillet 2023, 1er octobre 2023 et 1er janvier 2024 dans l’arrêté de compte du 15 mars 2024 au titre d’AVANCE DE TRESORERIE VOTE AG 200012 et 200078 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er mars 2023 au 1er avril 2024, 2/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, s’élève à la somme de 2 949,97 euros (= 3 209,85 € – 34,88 € – 225,00 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 11 mars 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (dont le PV de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 aux termes de la résolution n°7), il apparaît qu’aucun procès-verbal justifiant de la fixation du taux du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 n’a été produit et que le montant de 121,48 euros représentant le total des sommes de 27,67 euros et 2,70 euros mentionnées dans l’arrêté de compte du 15 mars 2024 au titre des fonds travaux ALUR des 3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er et 2ème trimestres 2025 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges, seulement, devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 497,84 euros ( = 2 619,32 € – 27,67 € – 2,70 € – 27,67 € – 2,70 € – 27,67 € – 2,70 € – 27,67 € – 2,70 €).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [X] [D] [T] a déjà été condamné par jugement en date du 15 mai 2023 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement du défendeur au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Les manquements répétés de M.[X] [D] [T] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M.[X] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 336,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée les frais de constitution d’avocat de 192,00 euros en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 11 mars 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 35,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M.[X] [D] [T] est condamné au paiement de la somme de 35,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[X] [D] [T], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

M.[X] [D] [T] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétairesde RESIDENCE PAPYRUS, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[X] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS la somme de 2 949,97 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er mars 2023 au 1er avril 2024, 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 ET APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 11 mars 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[X] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS la somme de 2 497,84 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[X] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M.[X] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRUS la somme de 35,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[X] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PAPYRU une somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [D] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,